时代地产频频出手华南 今年拿地计划资金已用过半

每经记者 魏琼 每经编辑 杨军

截至目前，已有40余城密集出台调控政策，多地楼市出现价量回落。而与政策连番加码形成鲜明对比的是则土地市场的狂热。

中原地产研究中心统计数据显示，截至3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元，同比2016年同期的3689.1亿元上涨了59.6%；拿地排名前20的房企拿地总金额超过3030.63亿元，其中超过70%分布在调控城市中。

3月29日，时代地产以5.5万元/平方米的单价拿下广州海珠地块，在广州政策轮番加码下刷新广州楼面地价。据《每日经济新闻》记者观察，这仅仅是时代地产斩获高价地的其中之一，自2015年底，时代地产已先后在东莞、佛山、广州等地拿下多宗高溢价地块。

早前，时代地产一向以稳健模式著称，近两年却频频高价拿地，其底气何在？

去年土地储备同比超两成

时代地产公布的2016年年报显示，截至2016年12月31日，时代地产土地储备达到1306万平方米，同比2015年的1056万平方米增加23.7%。2016年，时代地产新购入广州、佛山、东莞等珠三角7城14宗地块，新增建筑面积为343万平方米，收购成本为184.52亿元，同比2015年的108.85亿元购地金额大增69.5%。

2015年底，时代地产以33亿元的总价在广佛连拿两宗高价地块；紧接着2016年初，时代地产以64亿元的总价斩获佛山南海双料高价地块；2016年5月，时代地产首进东莞以9.15亿元拿下横沥地块，楼面地价达到5690元/平方米，溢价率为422%，远超出横沥原楼面单价纪录1945元/平方米；2016年9月，时代地产以13.3亿元拿下东莞茶山地块，成交楼面地价为1.25万元/平，溢价率为411%；茶山高价地余热未退，时代地产又以14亿元总价拿下东莞石排地块，楼面价为9928元/平方米，溢价率高达502%；2016年底，经过117轮竞拍，时代地产以“168273万元+2000平方米配建”竞得佛山南海区里水镇地块，成交楼面价为12499元/平方米，刷新了里水板块楼面价纪录。

关于2017年3月29日拿地是否理性以及风险评估考量情况，时代地产相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时回应称，拿下海珠地块是经过深思熟虑后做的决定，也做了风险评估。

此外，时代地产行政总裁岑钊雄曾在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，外界看到的是高溢价，却忽略了低起拍价，在低起拍价的情况下带来的高溢价不算是高价拿地。

财经评论员严跃进认为，高价拿地的利弊需要权衡，尤其是对于一些高价用地来说，实际上还是需要和地产周期紧紧把握在一起。换而言之，高价地的获取其实并不是风险的来源点，关键是后续能否在市场升温的时候推出相关项目，进而获取产品的高溢价。

在明源地产研究院首席研究员刘策看来，高价抢地是让所有开发商头疼的问题，迫于业绩压力，要持续增长不能没有土地储备。核心城市的土地拿一块少一块，不拿可能就会被边缘化，甚至面临退出房地产的危机。

有观点认为，目前出现大房企收并购、中小房企高价拿地的现象。中小房企在收并购方面资源和能力不如大房企，竞争力较弱，为了在房地产行业谋求一席之地，被迫高价拿地。刘策认为，中小房企在高价拿地后维持不下去，则会出现卖地或者引入合作伙伴的情况，加速大房企的收并购。

今年拿地计划资金已用过半

目前，在调控加码的市场环境下，频频高价拿地将给时代地产带来怎样的挑战？

据《南方都市报》报道，截至3月17日，时代地产今年已花费58 .27亿元拿地，加上3月底的广州地块，目前拿地金额达到78.64亿元，达到全年拿地计划135亿元的58.25%。

而时代地产2016年年报公布的数据显示，截至2016年12月31日，时代地产银行存款和现金为118.8亿元，减去拿地支出的78.64亿元以及19.6亿元短期债务，目前，现金覆盖拿地支出和短期债务后，时代地产资金为20.56亿元。

同策研究总监张宏伟接受《每日经济新闻》记者采访时认为，拿地资金一般是分期支付的，实际的支付金额可能在三分之一左右，基于目前的资金情况，正常的资金周转还是能应付的。

时代地产公布的数据显示，公司2016年的融资成本为8.32%，比2015年的9.64%有所下降。

张宏伟表示，时代地产的大量项目集中布局在珠三角地区，也是楼市调控的重点区域，高价拿地对时代地产后续的经营情况提出了较高的要求，如果出现销售承压的状况，会出现资金压力。

中国指数研究院发布的数据显示，2017年一二线热点城市调控政策升级，一季度一线城市住宅成交量降四成，住宅市场成交量持续回落，50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米，同比下降约15%。

刘策分析指出，开发商赌的就是房价涨幅和限购限贷是否会放松，赌赢了，则可能在行业排位和话语权上有上升；赌输了，企业可能就会陷入危机，将面临被高负债压得喘不过气的局面。现在国家对融资渠道管得很严，确实对开发商现金流带来不小的压力，所以在高价拿地的时候要知道自己“几斤几两”，有多大的锅煮多少的饭，避免因为资金压力而沦为卖地卖项目求生的被动境地。

严跃进认为，当前融资政策收紧，需要对后续的融资环境做一个审慎评估，尤其是近期一些城市限购以后，新房市场受到各类影响，如何减少调控对项目销售的影响，是时代地产后续需要做的，也是缓解资金压力的一个重要举措，当然也需要开拓新的融资渠道。