浦东金桥去年净利增长30% 营收“三连降”困局待破

每经实习记者 唐洁

3月31日，浦东金桥(600639，SZ)发布2016年业绩报告，实现营业收入14.69亿元，同比减少2.02%，但归属于上市公司股东的净利润增长30.8%至6.17亿元，实现毛利率和净利率为64.8%和42%，分别提升1.3和提升10.5个百分点。

《每日经济新闻》记者翻阅财报发现，浦东金桥近三年营业收入连续下滑，但对应的净利润却稳步增长。这与其营业成本、税金及附加下降密切相关，仅这两项下降金额过亿元。

借势浦东新区的“十三五”规划红利，浦东金桥则明确转向“新兴城区开发运营商””的新角色，在当前上海优质土地日益稀缺的背景下，试图通过土地转性及土地回购等盘活工业用地，使其土储提升。

据悉，金桥开发区是上海先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区，电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大重点行业并驾齐驱，工业总产值占浦东新区的1/4，占上海的1/15。

金桥集团作为上海金桥开发区唯一的开发运营商，主要承担园区的开发、建设、运营和管理。浦东金桥是金桥集团旗下唯一上市平台。截至2016年年末，该房企在金桥开发区的在建总建筑面积达到105万平方米，在租的房地产面积达到233万平方米，业态涵盖住宅、商业、办公、厂房等。

记者注意到，浦东金桥的商业模式重在通过盘活土地推进“二次开发”战略。适逢90年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年上海政府多次发文全方位支持盘活工业用地等两大机遇。

年报显示，浦东金桥去年3月、12月分别新注册成立由鹏、由川两家项目公司，作为收购开发区内存量物业及未来运营的主体。去年6月，该房企完成原心华制衣厂房收购，新增建筑面积约1.8万平方米，去年下半年持续追踪诺基亚通信厂房出售，目前已确认收购价格，可新增建筑面积约3.7万平方米。

作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的国有企业，浦东金桥稳速增长的租金收入保证了其现金流的稳定。比如，2016年租金营业收入约11.90亿元,同比增长1.6%，其中商业类物业出租率92%，住宅类物业出租率97%，远超出厂房、科研楼等出租率水平。

据浦东金桥方面透露，2017年全年其预算收入目标为34.23 亿元（不含债务融资），以此观之，这将比去年29.23亿元收入增加仅17%。

长江证券研报指出，浦东金桥所持投资性物业全部位于上海自贸区内，受益于国家对自贸区的扶持以及项目所处区域的优越性和升值空间，公司投资性物业发展值得期待，但华创证券担忧其销售低于预期，持有资产价格下行风险。