高端住宅产生调控“抗药性” 专家称应遏制房地产市场豪宅化趋势

最近的楼市可谓风云变幻，继北上广深四个一线城市“认房又认贷”后，部分二线城市如杭州、厦门等地也开始加入这一行列。至此，3月份全国已有超过30个城市发布了楼市调控新政，北京更是“十天九政”，调控力度之严格史无前例。

面临新一轮暴风骤雨般的房地产市场调控，多地楼市开始渐趋平稳。但与此同时，相对于普通住宅，高端住宅市场却似乎并不怎么受影响，表现出一定的“抗药性”。

高端住宅对调控有“抗药性”

从2016年下半年开始，低密度、大户型、高单价的高端住宅成交大幅增长。

易居房地产研究院统计数据显示，去年北上广深四个一线城市均价在7.2万元每平方米以上的住宅成交接近2万套，成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升，同比增长44%。

值得注意的是，相对于普通商品住宅、二手房、“老破小”学区房，高端住宅供需对楼市调控政策并不敏感。

2017年以来，楼市暗流涌动，全国超过30个大中城市及其周边热门郊县密集出台了限购限贷措施，再次加大楼市“镇静剂”剂量，但从市场交易情况看，高端住宅呈现一定“抗药性”。

亚豪君岳会统计数据显示，2016年12月，北京成交价7万元每平方米以上公寓豪宅市场共交易453套，成交面积6.7万平方米，环比分别增加100%、80%。今年2月份，北京公寓豪宅市场（成交价8万元每平方米以上）共成交243套，成交面积2.98万平方米，环比分别翻了近5倍与6倍。同时，2月份北京公寓豪宅市场成交均价93768元/平方米，环比上涨12%。

高端楼市的逐步升温，带动北京住宅市场结构产生明显变化：数据显示，2016年之前，8万+的产品成交占比保持在1%以内，自2017年开始，高端楼市成交占比快速上升到3%以上，尤其五环内的8万+高端住宅，成交占比从2016年的10%升至25%。

亚豪机构市场研究部总监郭毅说，北京豪宅市场成交量在去年9月达到高峰，随后调控政策抑制了市场预期，但相比于刚需人群，豪宅目标人群对政策反应敏感度较低，经过两三个月观望期之后，积攒的需求出现较大幅度反弹。

事实上，不仅一线城市，天津、杭州、南京、厦门、郑州等热门二线城市高端住宅成交也有明显增幅。克而瑞房价统计数据显示，去年天津总价千万元以上的新建住宅成交765套，同比上涨190%。今年2月份，尽管适逢春节期间，但天津别墅销量仍然达到359套。根据中指院宁波分院的最近发布的数据显示，3月6日-3月12日，宁波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

值得注意的是，不少消费者认为，高端住宅项目在资产保值方面有不可替代的作用，因此，尽管新的楼市调控政策“认房又认贷”，并且购买非普通二套房的首付款比例不低于80%，但很多购房者开始想办法“打擦边球”，例如，以公司名义购买，以此来规避政策风险。

新建住宅豪宅化趋势明显

综合房价、地价整体上涨等因素看，高档住宅交易量价齐升有一定必然性，这也表明我国房地产供应结构正在升级，能更好适应新的市场需求。但在业内人士看来，近年高端住宅市场崛起的背后，明显可见一线城市和部分二线城市新建住宅的豪宅化趋势：越是城市核心区、商务中心，新建住宅项目越发高端，呈现低密度、大户型、高单价的特点。

数据显示，北京高端需求近年来一直表现稳定。千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。统计显示，北京已经出现了数十宗地块楼面价超过3万元，地价高成本带来的资金压力使这些项目未来的预售定价方面会受到一定限制。例如东坝、丽泽、大兴板块快速崛起，该板块聚集了龙湖、泰禾、招商蛇口、葛洲坝、华润、婺源地产等多家品牌开发企业，形成了“内城顶豪首区”。

在天津南开区，近三年间该区新开楼盘大多属于高端产品，比如“复康路11号”楼盘最小户型159平方米，单价超过7万元每平方米，单套总价均超过千万元；“鲁能公馆”楼盘最小户型145平方米，单套最低总价也突破800万元。

此外，记者在天津南开区“天房崇德园”楼盘走访了解到，与一期90-140平方米的普通两居室、三居室相比，今年即将开盘的二期主推洋房及叠拼别墅，洋房建筑面积为157平方米3居、186平方米4居户型；叠拼别墅建筑面积为240—257平方米4居户型，多是千万元级别豪宅。

3月下旬，杭州萧山区北两宗相邻宅地出让，参与此次竞买的单位达35家，最终两宗地块分别由融信、恒大以36.46亿元、36.2亿元竞得，楼面价分别达30816元每平方米、30387元每平方米，创下杭州钱塘江南岸的地价新高。有业内人士坦言，楼面价高于楼盘价，新建住宅豪宅化呼之欲出。

易居房地产研究院智库研究中心总监严跃进说，近几年部分热门城市住宅用地供应量逐年萎缩，土地成交价持续上涨，地价涨幅高于房价，这也迫使开发企业通过拔高楼盘定位、提高装修品质等方式增加附加值，获取更高溢价率，因此带来新建住宅豪宅化的趋势。

因需制宜引导新建住宅供应

有关专家认为，热门城市新建住宅豪宅化倾向，对于当前楼市回归“住”的属性，有两个方面的负面效应。

一是传导房价上涨压力，助长楼市泡沫。浙江豪世华邦地产置业经理王博说，从地产行业规律看，新建住宅价格是二手房价格走向的指南针，一个高端项目入市，立马给周边新建住宅、二手房带来了涨价空间。

二是住宅供需结构失衡，引发其他问题。新建住宅的豪宅化趋势带来新房供应结构失衡，这既使刚需人群的置业需求无法得到最基本的满足，也使得豪宅的去化成为潜在问题，不利于房地产市场长远健康发展。

在某直辖市从事公关行业的“入城刚需”购房者杜洋直言，如果城区变成豪宅区，意味着以往市民平等共享的基本教育和医疗资源，将被资本圈占、专供富人权贵，加剧并显化了社会不公。

业内人士表示，一线城市和热门二线城市的高端住宅供需两旺，表明“豪宅化”有一定合理性，但从楼市平稳健康发展来看，这一现象势必不能过度、无序发展，宜因需制宜加以引导。

专家认为，遏制房地产市场豪宅化趋势，让住房回归居住属性，首先要在源头端做好控制和调节。有关部门在规划审批新建住宅供应结构时，应更加量化、细化、前置化，在充分掌握购房者需求结构的基础上，规划相应供给，促进供需匹配。

记者了解到，北京、上海等地都提出了关于满足刚性住房需求的调控政策。北京提出，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；上海提出，根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

专家表示，这些措施收效关键还在于执行到位。此外，对于天津、杭州、南京等“准一线城市”、热门二线城市而言，也宜及早应对新建住宅豪宅化、避免刚需楼盘供应不足，才能有效缓解房价上涨压力。