专家解读：新一轮中介市场整治震慑力会持续多久

对话动机

从住房和城乡建设部及各地住建部门发布的信息看,对房地产中介结构的整治还在继续,甚至可以说力度越来越大。此轮整治是否真因房价高涨这一原因而起?能否拉住房地产中介这匹“脱缰的野马”?围绕这些问题,《法制日报》记者与业内专家展开了对话。

对话人：北京大学房地产法研究中心主任楼建波、易居研究院智库中心研究总监严跃进

严厉整治利于中介健康发展

记者:北京密集调控楼市的这10天里,房地产中介也频频被查处。3月26日,因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为,28家房地产中介门店被责令停业整顿。

严跃进:对于房地产中介哄抬房价行为的集中整治,反映出有关部门已经把房地产中介作为市场主体监管的很重要的一类代表。从市场表现来看,房地产中介背后的二手房交易市场是比较难监管的,从房地产中介的角度来监管二手房市场,这也体现了北京市现在对于市场管控的密集程度在提高。

这次的整治与房地产中介行业最近出现的房屋违规销售有很大关系,这一点是监管部门比较深恶痛绝的,所以要对这种行为采取严厉管制。对于房地产中介行业来说,过去违约的成本比较小,当监管力度不够大时,他们的压力也比较小。所以,这次整治也是监管部门下了比较大的决心,也可以对二手房交易市场形成比较有成效的监管。

楼建波:房地产中介的问题一直是一个让人很头疼的问题。原来,房地产中介由工商、住建委监管,还有对房地产中介人员的考试。后来,在工商登记之后规定要备案,可是不备案的话也没有什么办法,而且针对房地产中介人员的考试变成了一种能力认定,所以有关部门在管理房地产中介时比较难。

从房地产中介行业管理的角度来讲,这一次的整治能让这个行业在一个更健康的轨道上发展,是一件好事。

记者:我们注意到,对于房地产中介的整治并非仅限于此。3月23日,北京市住建委还对链家、我爱我家、麦田、华熙、存房、金色时光、爱屋吉屋、易合、金城阜业、中原10家房地产中介机构负责人进行集体约谈。北京住建委官网上的消息显示,以市场成交情况看,这10家中介机构的签约量占到北京市存量房总成交量的八成左右。也就是说,规范好这10家房地产中介的经营行为,对稳定北京市房地产市场将起到重要作用。

严跃进:这也能够对其他房地产中介机构产生较为明显的影响,使得房地产中介机构的近期业务操作会更加规范,尤其是在私下收费、盲目做大价差、对“连环单”交易风险提示不够等方面。

应该说,近期房地产市场出现的“躁动”,在很大程度上与房地产中介的违规操作有关。通过此类约谈,实际上也是希望房地产中介近期要采取规范的做法,否则“枪打出头鸟”,严厉查处甚至取缔经营都是有可能的。尤其是明确了房地产中介不得参与炒房的要求和思路,更是希望房地产中介行业要有职业规范,这对于此类机构后续的经营会有较大的影响。

中介从业人员素质需提高

记者:有人说,一些二手房的价格完全掌握在房地产中介手里,他们想让房价涨就能涨起来,想让房价降就能降下去。这种观点应如何看待?

严跃进:对于房地产中介有没有操纵房价这个问题,从本质上来说,中国的房地产市场还是有一种浮躁的心态,房地产中介只不过是做交易的人,他们并不是房价暴涨暴跌现象的根本原因,他们不过是通过买卖房屋来赚取差价或者说是佣金。

从后续来说,随着大城市存量房市场占比越来越多,如何提高房地产中介这个行业的职业水平就成为一个问题,是否应该有一个行业准入门槛值得考虑。比如,链家在招聘员工时就要求是大学生,体现出房地产中介行业对于从业人员素质的要求越来越高。这个行业以后还是应该实行一种末位淘汰制,将一些中小中介淘汰掉,只有这样,整个行业才有竞争优势。

楼建波:对于这个问题,我认为有两点,第一点是,我们不能排除有一些房地产中介在推高二手房价格方面起了不好的作用,这是肯定存在的。不过,高房价的原因还有很多。

第二点,整治房地产中介,是因为中介有违法违规经营行为。比如,房地产中介故意给当事人交易制造一些障碍,给双方不如实地披露信息。房地产中介在经营过程中、在与客户打交道时违法违规了,这样才会被清理整顿,才会受到一些行政处罚。而不是因为房价高了就来整治一下房地产中介,拿出几家房地产中介收拾收拾,这一点要说清楚。

记者:房地产中介的特殊地位,也为他们参与房地产投机提供了条件。促成了房产交易,房地产中介才能拿到中介费。对于购房者的投机行为,房地产中介应该是最容易发现的,但是为了获取佣金,他们可以装作不知情。不但如此,一些不法中介还会运用其对房地产政策和房屋买卖知识的熟悉,纵容甚至教唆购房者采用某种手段规避政策,乃至帮购房者打通审核关节。　

严跃进:这次整顿之后,撤掉了一些房地产中介的房源,这一点对房地产中介行业来讲是有一定震慑作用的,或者说震慑的严厉程度比较大,会使之有了更明显的守法经营意识。过去,一些房地产中介可能对监管无动于衷,这次之后,房地产中介在经营时需要认真考虑监管问题。

楼建波:整治房地产中介行业中的不正当行为才是重点,对于有问题的该处罚就处罚,但是一定不要把高房价和房地产中介联系起来,也一定不要把对房地产中介的处罚和卖高价房联系起来。一家房地产中介卖了一套天价的房子,但他在交易过程中是完全透明公开的,没有违法违规行为,监管部门自然不会处罚这家房地产中介,这才是法治精神。

记者:从表面上看,高价房源不会公开挂牌,但是否能排除暗地里推销和交易的可能,因为高价房源的利润空间更大、更有诱惑力。

严跃进:在实际情况中,高价房源肯定是有诱惑的,所以后续应该对房地产中介行业的从业者有一个要求,如果被查出的违规次数比较多,那么就应该要有一定的惩治措施,比如没收营业执照等,这样才会有影响力,只有产生了这样的影响力,才会使得房地产中介的经营更加规范。