北京整治“商改住” 6个楼盘被停网签涉一线大鳄

每经实习记者 程成

3月28日，北京市住建委官网发布一则整顿“商改住”公告，称北京市住建委执法部门当日在检查中发现，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰和中央广场、龙湖西宸广场和尚峰一号等6个涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途，并对外进行宣传的开发项目，被停止网签。

此消息一出，舆论哗然。在此前2天，北京市住建委官网已发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，意在进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展。

“商改住”背后的套利驱动

新规显示，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、适用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；房企新建商办类项目，最小分割单位不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

随后，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰和中央广场、龙湖西宸广场和尚峰一号等6个涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途，并对外进行宣传的开发项目，被停止网签。此外，链家、我爱我家等15家中介门店，因违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿。

据《证券时报》报道，该公告发布后的2天时间内，北京市商办类项目的签约量仅仅有3套且全都为企业购买。而过去几个月，北京市商办类物业每个月签约量在3000套以上。

新政下，北京商办市场迅速降温。在优淘城总裁薛建雄看来，住宅类项目和商办类项目就像跷跷板的两端，住宅价格走高，商改住就存在空间；商办类价格走高，也会存在住改商的空间。北京对商改住现象的整顿也是情理之中。

去年8月，北京曾一直在流传着政府要彻底叫停“商改住”的传言，但政策最后并未真正落地。而早在几年前，北京市相关部门就已着手对商改住项目进行规范。

2010年，北京发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求各房地产企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。

次年，北京下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，明确指出，商业、办公类项目，不得采用单元式或住宅套型式设计。 

各地对“商改住”态度不一 

其实，部分商办转住宅原则上国家是允许的。去年6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》曾指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

此前，四川、重庆以及苏州、昆明等也都有条件地放开“商改住”。如四川规定已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。重庆则规定项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。

年初，上海市场的类住宅项目也因商改住现象比较普遍而被暂停网签。上海市长应勇在回答媒体提问时说，类住宅项目在土地性质、使用年限、水电气配套和使用价格、居住人员落户和子女就学以及房屋交易的税率等方面，都和普通商品住宅有明显的区别。

薛建雄表示，“商办市场在房价高企的时候，对缓解居住需求，确实起到很大作用，但随着后期入市的商改住项目越来越大，部分商改住项目里的住户甚至提出落户、学区等非分要求，给政府造成很大压力。长期来看，商办项目必然要回归其商业属性。”