楼市风向突变：孙宏斌对市场预期“非常悲观”，万科提升存货跌价计提

每经记者 黄博文

在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策基调下，全国楼市进入调控强化周期。近期密集的房企业绩披露期，部分房企大佬直言对后市的悲观。

今日融创董事长孙宏斌在业绩上表示对市场预期非常悲观，称本轮调控会超过任何想象，“我们对市场是非常非常悲观的，融创从去年十月份开始基本上就不拿地了”。

对行业趋势把握精准的万科也在2016大幅增加存货跌价，计提至13.75亿元，创出历史新高，涉及12个项目，分布于11个三四线城市，万科管理层在业绩会上回应此项准备是基于审慎的财务策略。

万科存货跌价计提创新高

在外界的印象中，“并购王”孙宏斌对做大规模有着强烈的渴望，但在次轮调控周期，他竟然也“悲观”了。

3月28在香港举行的业绩发布会上，融创董事长孙宏斌表达了他对市场的担忧：“我相信这轮调控影响会特别深远，政策越来越收紧，限价越来越严格，对下半年乃至明年影响会特别大。融创从去年10月1日开始，就暂时停止在公开市场买地。”

孙宏斌进一步解释了他的逻辑，现在买地唯一逻辑就是将来房价还要暴涨，但按照现在政府限价措施，房价暴涨这个逻辑是不成立的，所以现在买了贵的土地，你就会亏钱；货币政策收紧、利息增加，企业的现金流会很紧张，这个行业风险在放大。“这轮调控严厉程度会超过任何人想象的，我对这个市场是非常非常悲观的”。

在过去的一年，融创全年合同销售增长121%，达到1500亿元，尤其是权益合同额归属融创销售额到1040亿元，行业排名上升到第七位。

不同于孙宏斌的高调发声，一向对行业节奏把握准确的万科已经付诸的行动更受外界关注。《每日经济新闻》记者注意到，万科2016年度报告中“存货跌价计提”达13.75亿元，创历史新高，较2015年底增长82.3%，上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐和唐山等二三线城市。

计提存货跌价准备是常规的会计处理，一般会维持稳定，计提的项目跟城市有关，但更与项目自身的资质有关。万科2016年计提的唐山、温州项目，2015年就已经在财报中做同样的处理。

但此项安排背后的判断依然不能忽视，梳理发现，2008年万科存货跌价准备从1197万元迅速增加至12.41亿元，彼时国内连续3次上调存款准备金，国家税务总局、国土部纷纷对购房个人所得税、小产权房政策作出调整，楼市出现量价齐跌。

2009年开始楼市上涨，当期万科存货跌价准备金额下调至6.25亿元。直至2015年，万科存货跌价金额维持在7.54亿元，并于2016年再次上调至13.8亿元，这一金额已超越2008年时水平。梳理上述数据，楼市政策一松一放之间，万科存货跌价金额会做出相应调整。

对此，万科首席财务官孙嘉表示，万科基于审慎财务策略，将项目历史售价、最新售价和周边售价，与项目已发生和未发生成本两相对比，之后合理计提准备；2016年，万科新增存货减值准备合计约8.4亿元，涉及一个老项目和六个新项目。

“我们认为存货减值是基于市场情况和审慎性财务原则所做出的正常减值，未来市场情况我们也是持谨慎态度，因为这些项目绝大部分是在三线、四线城市，包括镇江、营口、南充等城市，我们对这些地方还是持谨慎态度。”孙嘉说。

安信证券分析师陈天城向《每日经济新闻》记者表示，高房价、强调控最终会影响交易情绪。目前三四线城市销售转好，是流动性从一二线溢出，为去杠杆去库存服务；但当库存转入居民手中时，未来3年以后交易会很艰难，因此对更长周期内的三四线楼市不抱乐观情绪。

现金流比以往更珍贵

未来行业机会在哪里？万科在致股东信里说：“有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰”。

万科在年报中表示，“按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态，成为永久市民。 这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。

在3月28日业绩会上，恒大总裁夏海钧表示房地产企业不会萎缩。行业10万亿元的规模基本固定，现在前10大发展商占比20%，未来10大开发商的占有率将达到40%；大的龙头企业业绩增长，集中度不断增长，前10的门槛将达到4000亿元，甚至达到6000亿~7000亿元的规模。他强调，未来行业会加速优胜劣汰，并购提速。

在近期房企的业绩会上，每家都在着重强调低负债和现金流，因为这意味着未来将有能力加大并购整合。

万科财报显示，万科2016年经营性现金净流入约396亿元，年底持有货币资金约870亿元。万科董事会秘书朱旭称，资金充裕既可强化风险抵御能力，也令公司能更主动应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。

在朱旭看来，2017年随着行业回归理性，其它房企前期高价获取的项目，部分存在并购机会。她表示，万科将会关注土地存量市场的合作机会，借助资金优势，发掘、盘活优质项目资源。

万科总裁郁亮在业绩会上说：“我们可以帮助困难企业共渡难关，这是行业龙头应有的责任，这个时候留点现金是有帮助的。”

2016年碧桂园去化及回款水平进一步提高，年报显示，2016年碧桂园销售楼款现金回笼约为2841亿元，回款率约为92%，净经营性现金流约为人民币415亿元。此外，碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园已在报告期内偿还完毕所有永续债。

3月28日恒大财报显示，恒大集团期末现金余额达到人民币3043.3亿元，为上市以来最高水平。凭藉与国内大型商业银行的稳定合作基础，期末未使用银行授信额度达到1383亿元，连同期末3043.3亿元的现金余额，集团可动用资金合计人民币4426.3亿元。

梳理发现，近两年中国的龙头房企，负债率越来越低，比如中海地产，手里握着1500多亿港元的货币资金，净负债率低到了7%，万科现在的净负债率不到26%。

除了万科、中海外，华润置地目前的净负债率是23.8%，就连碧桂园，去年的净借贷比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

在不少房企看来，并购将是未来的机会。今日招商蛇口举办的网上业绩交流会上，招商蛇口总经理许永军表示，今年公司发展方面一项很重要的工作就是要做并购，退出房地产的央企和地方国企是重点关注的对象。