北京楼市刮起调控“风暴” “史上最严”能否给市场降温？

从差别化信贷遏制投资投机，到严查市场规范销售秩序，再到严格税收政策、规避离婚买房……连日来，北京密集出台楼市调控政策，一系列“组合拳”行动被业内人士称为“史上最严”。业内人士认为，除了抬高门槛的“限购限贷”政策，北京还在规范市场秩序、增加有效供给方面“做文章”。北京楼市调控连刮“风暴”，表明了稳定市场的坚强决心。

调控层层加码，严堵政策“漏洞”

房贷政策恢复到以前的“认房又认贷”；二套房贷款普宅和非普宅的首付款比例达到迄今最高的６０％和８０％；贷款年限缩短到了２５年；企业购买需满３年才能再次交易……

从去年９月３０日到今年３月１７日，不到半年时间，北京楼市调控再出严厉政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，再次加码后，目前北京的楼市政策可谓“史上最严”。

除了北京市住建委等四部门联合发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，连日来，北京地税部门以及中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局等纷纷出台措施，严防长期存在的“上有政策、下有对策”的“打擦边球”行为。

记者了解到，２０１１年，为进一步加强房地产市场调控，北京市规定“在本市没拥有住房且连续５年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）”。对“连续５年（含）以上缴纳个税”，当时的规定并未明确要求“按月连续缴纳”。

北京市地税局相关负责人介绍，自３月２２日起，非北京市户籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算６０个月在北京连续缴纳个人所得税。北京市地税局、北京市住建委此次联合发布的公告细化了这一政策的执行标准。

“无论多么严厉的限购限贷政策，此前只需办个‘假离婚’一切就迎刃而解。为了买房，婚姻沦为‘儿戏’。”最近准备购房的陈先生一边声讨着这种现象，一边也准备办个“假离婚”，使自己变成无房户而降低首付款比例。

中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局等部门２４日联合下发的通知，让“陈先生们”再也没有纠结的空间。该通知指出，为加强北京地区住房信贷业务风险管理，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，为促进房地产健康稳定发展，北京此次楼市调控政策更加严格。“对于离婚一年内按二套房认定也是希望遏制投机炒房的趋势。”

增加有效供给，中介逢“炒”必“办”

“北京各区拿地未开工的项目还有很多，开工未入市的也很多，加快调度，迅速形成供给，未来不低于２０万套的供给会释放出来。”北京房协秘书长陈志表示，此次调控是在供需两端发力，不仅仅是抑制不合理的需求，还有增加供给满足合理的需求，是双向的，而不是单向的。

北京市规划和国土资源管理委员会相关负责人介绍，今年以来，北京加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度。目前已供应商品住宅用地１０９公顷，完成年度土地供应计划的４２％，是去年同期商品住宅用地供应量的７．３倍。“近期，北京将推出商品住宅用地５２公顷，其中自住型商品房用地４４公顷。后续将加大土地储备开发力度，条件成熟地块将适时推向市场。”

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人介绍，商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源，这两个阶段的房源，初步统计有２０万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。“我们将加强调度，督促‘１３００万平方米已拿地未开工、９５０万平方米已开工未入市’的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。”

约谈１０家主要房产中介机构；三批共２６家中介门店被责令关停或停业整顿……北京市“３·１７”楼市调控政策发布后，北京市多部门组成的联合检查组对中介市场展开了集中查处，旨在规范房产经纪行为，遏制“天价学区房”炒作。在这份被查处公示的名单中，不乏链家、我爱我家、中原等知名中介公司的门店。

北京市住建委相关负责人表示，一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。

政策组合发力　市场有望趋稳

“今年２月中下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。”胡景晖表示，为预防房价再度快速上涨，北京市政府果断地出台了调控新政，这是非常及时和必要的。

在融３６０房贷分析师汤传尧看来，本轮调控的目标可以归纳为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。他表示，从“认房又认贷”，到购房资格审查要求个税连续缴纳６０个月，再到离婚一年内买房算二套，这些措施都是围绕贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位来制定的。本轮调控后，北京等一线城市及其周边的小城市供需状况将会有所改善，楼市将有望趋于平稳。

胡景晖说：“此次新政的实施是２０１６年‘９·３０’调控政策以来的又一次加码，是对北京楼市的刹车，从中我们可以看到北京市政府调控房价、稳定楼市的决心。目前的政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极的效果。”

“对北京而言，这次调控有不少内容是在完善之前调控政策的细则。”中原集团首席运营官李文杰表示，我们一方面对调控效果充满期待，另一方面也要看到调控前景的严峻。“未来调控，也应考虑货币政策的作用和影响。