优客逸家CEO刘翔：希望监管部门明确租房“N+1”政策

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 赵 桥

总部位于四川省成都市的优客逸家，曾多次被资本追捧，也曾四次当成住房租赁范本被住建部调研。这家公司有个特点，大部分员工都是“90后”，其中三分之一都是由他们的租客转化而来。

今年全国两会前夕，住建部首提“住房租赁立法”，这个快速成长的行业，因诸多巨头的推动成了新风口。

近日，《每日经济新闻》记者见到优客逸家CEO刘翔时，他穿着一身牛仔裤搭配藏青色针织上衣，看上去没有老板的架子。目前住房租赁立法的“春风”劲吹。刘翔除了内心激动，更想充分表达他对这个“后房地产开发时代”的一些真实想法和见解。

呼吁国家出台“N＋1”文件

在今年2月23日国新办的发布会上，住建部副部长陆克华公开提及住房租赁市场立法，也是当前住建部高官首次提及关乎该行业“顶层设计”的核心难题。尤其是今年将大力整治“黑中介”、“黑二房东”等。

刘翔曾参与过住建部的政策调研会，结合自身在行业中的切身体会，他认为立法工作首先应是“问题”导向，应围绕解决行业实际问题开展工作；其次是可执行性，相关法规要尽量精准描述，不留模糊地带；三是迭代演进，政策可以确立一条推进一条。

去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到优客逸家调研，这是住建部第四次将其作为租赁范本调研。

2015年初，上海市房管局等七部门联合发文规定代理经租机构在出租房屋时，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。

也就是说，一套三的房子相当于N，出租时除了三个单间可以出租外，客厅也可以出租，即N+1。这也是全国首个以文件形式明确“N＋1”的城市。

2月8日，广东省发文允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。在刘翔看来，国内规范运营的租赁运营机构发展缓慢，很重要的一个影响因素就在此。之前住建部关于住宅租赁的管理规定中，对客厅是否能改造后作为一间独立的卧室出租没有明确表述，导致各级管理部门对该问题缺乏统一的监管执行标准。

个人拥有自由裁量权的结果：有的城市“一刀切”，只要将客厅改造为卧室单独出租，就被定性为“群租房”，予以强拆；有的城市缺乏监管，出现大量存在安全隐患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”无人治理。最让人痛恨的，就是极少数人员利用自由裁量权寻租，给企业经营带来高昂的隐性成本。

刘翔给记者算了一笔账，对专业租赁企业来说，利润溢价主要来自于装修溢价、品牌服务溢价和分拆溢价，而分拆溢价最主要来自于客厅空间从无效居住面积变成有效居住面积的溢价。如果只做N，那么租金要上涨30%才能满足企业的正常利润需求，却不能满足租客的需求。

在刘翔看来，如果国家层面出台文件明确“N＋1”，那么各级管理机构都按照这个执行，就极大地解决了“劣币驱逐良币”的问题。所以这个“N+1”的国家文件能否落地，对租赁行业的健康发展至关重要。

专业机构争规模还是要利润

目前，优客逸家除了继续做大成都大本营之外，还将触角伸向了北京、杭州等地，累计管理房屋数近3万间。

2013年初，优客逸家获得源渡创投300万元初轮融资，同年9月又获得君联资本400万美元融资。一年后，公司估值达到8000万美元。2014年11月，优客逸家又获得经纬中国领投的2200万美元融资。

刘翔表示，“优客以前是个莽撞的少年，如今经过成人期，走得更稳健。从2017年下半年开始，公司将会加速规模化发展，进入一个新的台阶。下一步将继续布局一二线城市。”

按照刘翔的表述，优客逸家走过了行业疯狂发展的阶段，目前更需要通过好的运营管理提升盈利能力和服务水平。在追求规模之外，也更强调现金流与利润。

在当前住房租赁市场，立法和相关支持政策暂未落地。刘翔仍谨慎乐观地表示，希望年内相关部门将发展规范住房租赁市场的决心能变成切实政策并高效推进。