YOU+国际青年公寓创始人刘洋：“商改住”须规范提速，壮大证券化“资产包”

每经记者 魏琼 每经编辑 杨军

2015年，YOU+国际青年公寓因媒体曝出仅5分钟就打动了“科技大腕”雷军砸下1亿元资金而广受关注。

2016年初，住建部首次发文明确鼓励发展专业住房租赁机构等利好措施，到年中，国务院也发文借鼓励住房租赁发展降低楼市高库存等，一系列利好政策向长租公寓市场袭来。

YOU+作为最早起步于广州的长租公寓先锋，随着行业迅速壮大，潜在的问题也随之而来。近日，YOU+国际青年公寓创始人刘洋接受了《每日经济新闻》记者专访，深入剖析了行业亟待破解的难题。

长租公寓发展应开放物业

长租公寓作为房地产行业的“青年才俊”享受着存量房和租赁市场发展的双重利好。这个曾经鲜有人问津的行业，如今已成为资本和各行业追捧的“香饽饽”。

以YOU+国际青年公寓为例，从成立至今历经5年多的发展，YOU+已实现全国化扩张，布局10个城市25个社区，大本营广州的项目4~5年能够回本。

近年来，房地产巨头也纷纷涌入长租公寓市场，比如万科泊寓、龙湖冠寓、万达文旅公寓等如雨后春般不断涌向市场。

刘洋说，YOU+更倾向于人，希望做强品牌，开发商更倾向于物业。在经营理念方面，YOU+愿为房地产和其他长租公寓品牌公寓做“蛋糕上的奶油”，推出2.0版本产品模式，选择合适物业与开发商合作，输出品牌与运营，不与其争利。长租公寓市场从来不是一家独大，更多竞争会带来行业发展成熟，带来更多资本和人才，形成良性循环。

随着国内长租公寓蓬勃发展，行业却处于野蛮生长阶段，一些制约行业前行的问题也不断暴露出来。

刘洋表示，长租公寓想长足发展，首先应开放物业属性，开放更多物业。尤其是明确可以涉足的物业边缘，哪些土地性质的物业可以经营，改变当前市场法律空缺等。

当前，市场上一部分物业掌握在地方政府手中，与长租公寓合租时签订的是3~5年的合同，过后需要续签合同。但有些长租公寓回本需要更长的时间。承接政府物业风险很大，因为不知道合同期满之后会开出什么条件，投入资金的回报得不到保证。

“YOU+与政府之间保持较为紧密的合作，承接部分政府人才公寓的运营，给予YOU+费用优惠，与政府合作项目目前占比达到项目总数的20%左右。以杭州项目为例，可享受几年租金减免的优惠。”刘洋透露说。

租售比落差阻碍资产证券化

从2015年开始，长租公寓市场的利好政策相继出台。在刘洋看来，近期广东省出台“商改住”政策，在这一利好下，商业用水用电变成民水民电收费，平均每个住户每月节省300元开支。

业内普遍认为，2017年房地产行业资产证券化将迎来爆发式发展。刘洋表示，长租公寓是轻资产、重资金的行业，很多长租公寓早前融资的钱都烧光了，需要寻求更便宜的融资渠道。

刘洋说，现在是租赁市场崛起的时候，拥有稳定现金流以及利润收益情况良好的长租公寓，进行资产证券化是必然的。

需要注意的是，长租公寓市场较大的租售比差异则成为资产证券化的“拦路虎”。要解决这一问题，刘洋认为需要从降低物业的售价，提升公寓租金双管齐下。

提升租户的租金承受能力有赖于收入水平的提升，而“商改住”利好政策为长租公寓的资产证券化撕开了一道口子。

当前，民用住宅售价高，需要找到更便宜的可替代物业，例如，商业物业的售价更低，售价和租金差没那么大；同时盘活一些经营和收益不佳的商业物业，降低商业物业库存。刘洋表示，“商改住”政策的出台推动了长租公寓资产证券化的发展，去寻找更多的替代物业。