花天价买学区房“通道”只为上学 北京官方正式发布禁令

每经记者 黄博文 蔡雅芸

“两个土生土长的北京人结婚，相当于两个上市公司合并”，北京学区房的段子最近刷爆了朋友圈。

此前媒体报道150万元的北京“学区过道”也反映出北京“学区房”的吸金能力。今天，在北京住建委对住宅平房的分割作出了新的规定后，过道学区房将从市场上彻底消失。

今日，北京住建委在其官方网站上发布了一则《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》，规定严格依照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行测绘成果审核和不动产登记，严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。

对住房租赁“N＋1”形式仍急需法制落地的现状来说，上述通知是将住宅分割的对象更加细化了。

天价通道学区房现身北京

过道学区房出现于去年6月，当时链家中介网站上挂出房源信息，北京大耳胡同10.9平米的“零居室”，也就是过道。核心卖点是：不能建房，有房本可以落户，且可获得实验一小前门分校的“学区”指标，本房房本未满两年，需缴纳增值税，由于原始购买价较高，所以个税可以差没，根据自身情况缴纳首套1%二套3%的契税即可。本房为平房，只能北京市户口全款购买。当时报价150万元，折合单价约为13万元/平方米。

据中国房地产报报道，一位房产中介对他们公司近期成交的一套学区房表示非常震惊：“最近学区房真是上天了，一套1.8平方米的房子的最后120万元成交，这个房子就位于东城区府学区。”估算了下，这套房子每平方米超过66万元。

在3月20日，有媒体报道，闲鱼司法拍卖平台现一套170平方米的北京二环金融街附近的丰汇园小区房产，起拍价为1964万元。然而，这个价格仍远低于市场价，不到20分钟便引来6位竞拍人。根据中介的信息，丰汇园小区目前均价在20万~22万元/平方米。但是，这个“天价学区房”网络司法拍卖在今天上午中因故中止，据悉是被法院撤回。

其实早在2013年，北京住建委就联合多部门出台通知规范群租市场，要求应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

就在一天前，根据《北京晚报》的报道，北京市教委明确表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件。

而上述《通知》也针对既有存量做出规范，要求属地房管部门或其委托机构对住宅平房进行现场核验，将具有院落居民通行、应急救援功能的部位，在《存量房房源核验信息表》中标注为“通道”。

也就是说，曾经在北京学区房市场上出现过的“过道学区房”，被官方正式否定了。

中原地产首席分析师张大伟表示，之所以出现所谓“通道学区房”，是北京有一些平房属于私产，单价特别高，面积小不限购，作为投资产品升值非常快。部分房产经历风吹日晒或者交易变迁成为所谓通道，但全北京这样的房子数量极少，禁止此类不会对于学区房交易产生大的影响。

政策难让学区房退烧

事实上，北京学区房的房价涨幅在10年间如火箭般直线上升。根据中原地产的数据，2006年，北京学区房售价大概在9000元至1万元之间，而现在，10万元／平方米的单价已是常态。

在3月17日，北京限购升级，号称史上最严，即“认房又认贷”的限购政策，进一步提高二套房贷款首付款比例，最长贷款年限不超过25年，企业购买的商品住房再次上市交易需满3年及以上。

这也导致网签量大增。根据伟业我爱我家市场研究院统计，17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。到了18日，网签量仍高达968套，与平时100套左右的网签量相比，可谓惊人。

针对北京市住建委出台的新规，张大伟认为对当下火爆的学区房市场基本没有影响，北京学区房市场火热的根源在于教育资源分布的不均，跟住建委的调控关系不大。 

比如北京最贵的学区房不是西海东，而是朝阳，特别是朝阳外国语、陈经纶几个学区，单价基本都10万元+。虽然这些学校不如西海东片区，但因为朝阳区的户籍制度不严格，老北京人比例低，相当于全北京无户籍的人都抢朝阳这几个学校的学区房，体现的就是教育资源的不均。 

除了叫停“过道学区房”，据新华社报道，北京市教委还表示，将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片（即在小学招生阶段，片区内多个门牌号对应多所学校，在初中招生阶段，多所小学对应多所中学），以降低学区房的择校功能。 

但张大伟认为，只要还是以房捆绑上学，且其他区县的教育资源仍比不上西城、东城和海淀三区，政府的管控政策难为学区房降温，未来楼市“顶尖学区（单价）二三十万的价格可能降下来，但是十几万的可能比比皆是”。