贵阳抢地 调控溢出效应催热“弱二线”城市

3月14日，“弱二线”城市贵阳迎来一场土地拍卖会。中天城投力克美的地产、碧桂园、融创等一线房企，以15.75亿元总价竞得南明区红岩村一幅10.46万平方米的地块。

当天，同样位于南明区红岩村的另外两幅地块被武汉一家国资房企高溢价拿下。而5年前，贵阳房价曾低于当前房企抢地的楼面价，一度不温不火。如今，贵阳为何成为实力房企争抢的对象？

国家统计局近日发布数据显示，1～2月份全国房地产开发投资同比增长8.9%，与此漂亮数据相对的是，一线城市、强二线城市乃至强三四线城市因当地楼市过热而纷纷进入调控模式。

去年一直被视为“弱二线”的长沙、南昌、济南、南宁等省会城市，今年初以来像恒大、融创等一线巨头频频在弱二线加速拿地，个别城市也迎来楼市限购。

弱二线楼市转强

在贵阳，根据筑房网统计的数据，目前住宅均价仅为5487元/平方米，但在3月14日贵阳的那场土拍上，最低的一幅土地楼面价都达到了4389元/平米，中天城投拿下6008元/平方米的楼面价，直接刷新了贵阳的地价纪录。

说到贵阳楼市的变化，贵州省社科院区域经济研究所所长黄勇认为，“贵阳近几年GDP增速在省会城市中排名靠前，产业基础比较好，未来高铁交通便利，环境冬暖夏凉，更是刺激了购房需求，尤其是养老需求。”

在中天城投原营销总监陈磊看来，“贵阳在大盘时代背景下房价经历这么久的蛰伏上涨也是必然，主要区域房价破万也将会成为贵阳楼市的新常态。”

国家统计局新闻发言人盛来运在3月14日表示，今年1～2月房地产投资继续保持稳定增长，三四线城市恰恰是库存比较大的，表明三四线城市去库存的进程在加快。

西安的库存更是大幅下降。根据机构数据，2016年西安楼市的去化周期为14个月，较去年初下降10个月。而在2011～2015年间，数据显示西安商品房供需比一直在1.5附近徘徊，直到今年才突然降到0.8左右。

房企抢食“弱二线”

以南京、杭州、苏州、青岛、厦门、济南为代表的强二线城市，多处于国家级核心城市群或者依附一线城市，而弱二线的代表长沙、贵阳、太原、昆明则多为该省的单核城市。

值得注意的是，《每日经济新闻》记者查询到，在贵阳那场土拍上现身的武汉和纵盛地产的核心股东为武汉交通工程建设投资集团，而该公司属于武汉市国资委。成都某房地产研究机构一位负责人近期实地调研武汉后发现，“现在武汉的住宅存量几乎已经消化完毕，新增土地供应很少，政府对价格管控严格，开发商很难拿到预售许可证。”

陈磊说，“这得益于这些城市经济的快速发展和一二线城市房地产价格快速上涨后外溢，去年二线城市房地产四小龙（合肥、南京、厦门、郑州）崛起后，贵阳、重庆、成都加上长沙，在近两年内一定会有一两个起来的。”

事实上，一些弱二线城市已经从“去库存”阶段转到“补库存”阶段。今年1月，泰禾以股权收购首次进入山西太原市场，随后恒大以总价17.93亿元、楼面价8798元/平方米刷新南昌经开区楼面价纪录。2月，融创在西安继去年地王之后再次布局。另外，今年在石家庄，碧桂园在2月以2.46亿元拍得一幅土地。融创在2016年以城中村改造项目首次进入石家庄后，与碧桂园在同日土拍上以6.62亿元竞得一幅土地。

从2016年碧桂园新增土地的区域分布看，一线城市占比仅3.7%，二线城市19.8%，三四线城市占比高达76.5%。

在易居智库研究总监严跃进看来，从房企在三四线城市拿地的动作看来，近期补库存的导向鲜明。尤其是一些不知名城市出现了拿地热潮，也与这些城市供地积极有关。另外，一线城市、热点二线城市的土地供应紧张，也迫使房企进入三四线城市寻找价值洼地。

限购折射投资“新地图”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国家在推进新型城镇化中，除了限制特大型城市人口的增长之外，有地缘、产业、人口优势的弱二线及三四线城市正是国家鼓励发展的对象。

根据中国指数研究院数据显示，今年2月，一二线城市住房成交面积同环比均大幅下滑，而三线代表城市成交面积却环比上升了12%，同比增幅高达49%。在此情况下，弱二线、三四线城市的“限购令”如纷纷出台。

从2016年9月开始，昆山、嘉善、环北京城市圈8城限购，近日，青岛、南京出台限购政策。青岛要求市区内非青岛户籍限购一套房，而南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，主城区户籍居民限购第三套房。此外根据中国江西网报道，赣州成为继南昌之后江西境内第二个启动“限购令”的城市。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，环热点城市、弱二线城市这轮楼市的上扬，主要是由于一线、强二线城市的政策调控影响下的溢出效应，由于他们地价、房价太高，一些经济基础较好的城市承接了上涨的需求。

黄勇认为，“人们都喜欢集中在交通便利的城市居住，城市强化交通枢纽地位，对产业聚集、人口吸纳都是向好。全国高铁发展一盘棋，贵阳能发展为全国综合性铁路枢纽，那么对成都、西安、合肥这些城市都是一样的。”所以，未来哪些弱二线城市的房地产能火起来，主要就看交通区位、科技、产业发展环境、招商引资环境、高端人才发展环境这几个重点要素是否提升。

胡裕华在谈及限购时表示，城市限购的基础是人口基数，而贵阳的人口不到五百万，未来限购的可能性不大。

严跃进认为，类似沈阳浑南新区、天津宝坻和北辰、大连、扬州、南通、海门、海宁、平湖、宁波、绍兴、九江、鄂州、宜昌、岳阳、南宁、西安、泉州、长沙、重庆、海口等市场都存在购房热度相对明显的态势，此类城市后续或有政策收紧、市场规范等一种或多种管制措施。