中珠医疗剥离房地产业务 标的出售价格是否偏低引争议

每经记者 金喆 每经编辑 姚治宇

自从下定决心转行医疗服务以来，中珠医疗（600568，SH）便开始出售旗下的房地产业务。3月13日晚间，中珠医疗发布公告将以3.17亿元出售持有的深圳市广晟置业有限公司（以下简称深圳广晟）70%股权，这已是公司半年内第二次出售所持的房地产公司股权。

《每日经济新闻》记者根据中珠医疗披露的深圳广晟资产评估报告中看到，中介机构采用成本法（资产基础法）和收益法对深圳广晟的评估结果分别为4.52亿元和6.49亿元，差异为1.96亿元，差异率达到43.42%。而中珠医疗以估值更低的4.52亿元作为深圳广晟的股东全部权益价值。

对此，上海明伦律师事务所律师王智斌表示，评估价格差异太大时应重新评估或召开股东大会，单独列出标的交易价格的信息，并向股东充分说明评估的依据和选择不同价格的优劣势分析。3月14日，记者多次致电中珠医疗公布的投资电话，无人接听。

3.17亿元剥离房地产业务

自从2016年收购一体医疗以来，中珠医疗就致力于打造成一家“抗肿瘤全产业链”公司。中珠医疗在公告中称，根据公司战略发展的需要，结合房地产项目开发进度以及区域房地产市场环境，经公司第八届董事会第十八次会议审议通过，中珠医疗以3.17亿元人民币将控股子公司深圳广晟70%股权全部转让给珠海中珠隆盛园林景观工程有限公司（以下简称中珠隆盛）。

根据中京民信（北京）资产评估有限公司出具的资产评估报告，截至2016年12月31日，深圳广晟的净资产账面价值为-2830.68万元。2013年至2016年，深圳广晟的营业收入全部为0元，历年亏损依次为334.93万元、2.78万元、8.96万元和9.94万元。

记者注意到，持有中珠医疗29.52%股份的中珠集团也是接盘方中珠隆盛的控股股东。资料显示，中珠隆盛成立于2010年8月，注册资本为200万元，截至2016年12月31日，中珠隆盛的净资产账面价值为199.13万元，2016年度营业收入和净利润分别为0元。

一家营收为零、净资产不足200万元的公司，如何为这宗高达3.17亿元金额的交易买单？3月14日下午，记者致电中珠集团，相关人士表示，因集团与子公司业务剥离，不清楚中珠医疗与中珠隆盛之间的股权交易事宜，具体情况要采访中珠医疗。记者多次尝试联系中珠医疗，电话始终无人接听。

土地是否被贱卖？

值得一提的是，尽管深圳广晟尚无营业收入，但在深圳龙岗区拥有面积为26733.26平方米的一类工业用地。根据深圳广晟的规划，房地产项目的计划完工时间为2018年6月。中京民信（北京）资产评估有限公司对深圳广晟分别采用了收益法和成本法（资产基础法）两种方式对广晟置业进行评估。

据了解，收益法是从未来收益的角度出发，以被评估企业现实资产未来可以产生的收益折现，并考虑风险性决策的期望值后作为被评估企业股权的评估价值。成本法（资产基础法）则是从现时成本角度出发，将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值作为评估价值。

报告显示，深圳广晟股东全部权益价值采用收益法和成本法（资产基础法）的评估结果分别为6.49亿元和4.52亿元，差异为1.96亿元，差异率达到43.42%。

中珠医疗在官网中这样介绍位于深圳龙岗的项目前景——按深圳市《深圳市城市总体规划（2006－2020）年，龙岗区是东部发展轴心，功能定位为东部地区的综合服务中心，重要的先进制造业、高新技术产业基地。“价格洼地”使龙岗成为倍具性价比与升值潜力的区域，近年来深圳各区新房成交均价中，龙岗的成交均价都远低于市内其他各区。

但是，中京民信（北京）资产评估有限公司在评估报告中指出，由于目前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控，未来房地产政策具有一定的不可预计性。此外，未来房地产开发所需资金来源尚无法确定，完工进度和销售进度可能与预测中不一致，给未来年度收益的预测带来较大不确定性。“结合企业的实际情况，我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值”。

在房地产与金融资深评论人黄立冲看来，因为土地本身具有唯一性，用重置成本法评估很难准确。再加上深圳楼市大涨带动土地价格上涨，尤其是龙岗区域。如果单纯用土地不可能改用途作为评估假设，用重置成本法计算会很大程度压低估值。

（实习生刘仕聪对本文亦有贡献）