南京出手限商办，新招不狠却让房企很纠结！

3月10日晚，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局发布了一则《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，通知规定，“为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。”

南京新规，细却不狠

值得一提的是，此次南京《通知》的规范条款颇为细致，不仅划分了分隔单元套内的具体面积，还指导了设计规则，并细化了房企部分操作环节的要求。

《通知》厘清，商业办公类非住宅类建筑，不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑，但不具居住功能的建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，而且除食堂外不得设置厨房、开水间或者饮水供应点、卫生间，此类配套应当集中设置。

另《通知》明确规定，办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。

“不得利用层高进行潜伏设计”，业内人士认为，《通知》的这一句细节这基本卡住了非住建筑，上居住下办公或分层改造办公等情况的出现。

与此同时，商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能，南京的“酒店式公寓”之路被堵截。

而且3月10日之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，都需要按照上述通知要求执行。

这也意味着3月10日之后，南京或如同上海等早前出台了类似政策的城市一样，出现一轮“酒店式公寓”换牌改装、部分未取证建筑滞工、部分项目被迫改建等情况。

不过也由于上述执行范围的限在“尚未取得建筑工程许可证”的相关建筑，南京或不会出现上海严格政令之后催生“退房潮”或“无法收房”的剧情。

但根据《通知》显示，南京专门明确其后房企在操作中，“前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定”。

抑制酒店式公寓成“疯”

上海之后，南京为何会出台“限商”新政？

克而瑞南京负责人赵静波表示，此前的南京限购催生了房价地价的快速上涨，“类住宅”则成为突破限购、分流需求的出口。开发商捆绑建设部分可销售的“类住宅”（酒店式公寓和商住房等）回笼资金，已成普遍现象。

而值得注意的一个细节是，以2016年的情况看，三四季度是南京商业用地集中出让的时节。南京中原的统计数据也显示，去年南京出让的84幅经营性地块，累计成交金额约合1629.74亿元，而21幅商业和商办混合用地就成交了约74亿元，占到了总金额的5%。

“与此同时，去年因为南京限购，拿到这类商办地块的房企，有的会想一些办法打擦边球，拿到地再按商业报批，之后改造成酒店式公寓，按住宅销售。”赵静波表示，所以今年南京市面上将出现的酒店式公寓项目，比往年还要多。因而政府选择在今年这个时候出台相关新政，抑制乱象。

商改住项目去化难上加难

“其实即使政令不限，今年南京上市的很多公寓项目，如果不做创新，进行一些改变户型的话，也很难畅销。”

在采访中赵静波指出，目前在南京，买这类项目的基本是投资客，很少有人买来自住，但因为限购限贷，南京市场的投资客绝对数量少了不少，这类产品的去化比较艰难。

而据金陵晚报报道，酒店式公寓在南京的销售状况并不良好，2015年在售的41家酒店式公寓，多个项目滞销。2016年据澎拜报道，南京涵碧楼宣扬售罄实则只销售了3成。

实际上，2016年整个南京的商品房销售面积仅同比增长1%，住宅销售面积还同比下降了1.6%。南京同策咨询机构副总经理杨锐就表示，南京40年办公性质的酒店式公寓去化难度较大。作为投资产品，贷款和利率要求高但投资回报率有限，转让税费成本业高，在有大量小户型住宅可选的前提下，自然销售难度大。

“而且但伴随着类住宅的大量铺开，教育医疗等公共配套会承受更大压力，生产和生活交叉长期还会造成城市功能和空间结构的混乱，城市病积重难返，所以政府一定会限制，此类物业发展空间不大。”赵静波也指出。