公司债连续三月未放行 房企海外融资“曲线救国”

地产融资仍在收紧。近日，在上市企业再融资“数量不超总股本20%，间隔需超18个月”新规下，融资条件更加严苛。此外，纵观过去的三个多月时间，境内公司债一直未放行。

就近期金隅股份和龙湖地产均成功发行了境内公司债而言，据记者观察，金隅股份主营业务并非房地产，而是建材类公司；而龙湖地产这笔公司债所投项目是政策提倡的绿色建筑项目，都具有一定的特殊性。

对此，有业内分析师表示，股权融资已经有所放缓，债权融资方面，公司债尚未大面积放行，也未有放行趋势。房企若想在一季度快速筹钱，完成新增土地储备任务，或将再度借道海外融资。

输血大动脉收缩

有消息人士曾向记者透露，过去一年，监管部门一直紧盯全国房价上涨过热的22个城市，为稳定房价，调控政策多管齐下，而收紧公司债发行，实行分类监管也是其中一环。

其背后是：有研究数据表明，2015年至今参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债，包括A股和内房股。

来自中信建投的一份研究报告显示，2015年以来，在房企的债权融资结构中，成长最快的是公司债的放量，因新公司债发行方式、期限、募资用途并无明确的项目限制、发行门槛低，融资成本低等多种优势，公司债发行规模爆棚。2015年全年，房企发行公司债规模达4302亿元；2016年仅前7个月就达到了5760亿元。

更重要的是，2014年至2016年7月份，房企发行公司债占到房企债权融资的79%，全部公司债的35%，成为房企输血的大动脉之一。而这些资金最终的流向多数是在上述22个城市扎堆抢地，成为导致房价被推高的原因之一。

鉴于此，自2016年10月份开始，监管层对发行人民币公司债的管制趋严。

据同策咨询研究部监测的40家标杆上市房企融资数据来看，2016年11月份-2017年1月份，无任何上市房企成功发行任何一笔公司债。自去年11月份以来，监管层对多家申请发行公司债的企业的反馈都是“终止”、“中止”、“受理”等，却未见发行。

部分房企曲线融资

值得关注的是，虽然公司债发行量收紧，甚至出现连续三个多月几乎零放行，但不代表部分债务结构合理，信用评级较高的企业，发行属于符合国家提倡的具有严格规定公司债募资用途的项目也得不到放行。

2月17日，龙湖地产发布公告称，公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司，于2016年10月14日接获中华人民共和国国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于重庆龙湖企业拓展有限公司发行绿色债券核准的批覆》，核准发行人公开发行规模不超过人民币40.4亿元（含40.4亿元）的绿色债券。本次绿色债券采用分期发行方式。发行人于2017年2月16日向投资者发行第一期绿色债券，发行规模为人民币30.4亿元。

据公告显示，第一期绿色债券发行实际规模分别为：五年期债券人民币16亿元，债券票面利率为4.4%，附第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，以及七年期债券人民币14.4亿元，债券票面利率为4.67%，附第五年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。第一期绿色债券为无担保债券。

3月6日，龙湖地产二期绿色债券发行，发行规模10亿元，票面利率4.75%。

值得关注的是，据龙湖地产相关人士向《证券日报》记者表示，该笔募资不同于普通公司债，这笔资金对于流向是有控制的，用于投向两个绿色建筑项目，是一笔绿色债券。

据中信建投表示，受益于良好的销售回款和稳定的租金收入，公司经营性现金流量持续为正。公司自身业务“造血”功能较好，同时货币资金充裕，可为该笔债券偿付提供良好保障。

此外，2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司公告称，于2月13日收到中国证监会批复，核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。

不过，有业内人士称，金隅股份属于建材类公司，主营业务并不是房地产业务，因此才能够获批。公开资料也显示，金隅股份曾于2016年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券，按其此前分类，金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业”，经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品”。

正如上述分析师向本报记者所示，境内债券融资平台加大了风险控制，房企发债门槛提高，是今年行业融资主要趋势，但发债门槛并未一刀切，房企融资能力出现分化，信用评级较高的大型房企与符合政策导向的项目仍将拥有更灵活多变的发债方式和渠道，进而获得低成本的融资。

中型房企转战海外融资

而对于中型房企来说，境内公司债渠道被堵，转战海外则成为不得已的选择。在多数房企连续三个多月发行公司债闯关失败后，鉴于一季度的补仓和还债需求，不得不将找钱的方向转向海外，尤其拥有H股平台的中型规模上市房企。

2月15日，融信中国公告称，发行2.25亿美元2019年到期优先票据。同时，该笔票据将与2016年12月8日发行并于2019年到期的1.75亿美元6.95%优先票据合并及构成单一系列；2月14日，路劲基建有限公司发布公告披露，2月13日，发行人、路劲及担保人与摩根大通、汇丰及星展银行就发行本金总额3亿美元的7.95%优先担保永续资本证券订立认购协议。

事实上，2016年四季度以来，开发商就转而寻求境外融资，加速发行美元债，而近期重回海外融资市场的房企更多。但就目前其融资成本来看，相比于境内公司债平均5%，甚至大型房企不足4%的水平线，海外融资利率仍旧较高，对拿地成本本就不低的企业来说，利润将进一步压缩。

更重要的是，正如中信证券房地产分析师陈聪所示，一旦个别企业真的在2017年二季度出现资金链问题，则可能进一步熄灭金融机构对地产行业资金投放的热情。届时，房企的日子将更加难过。

对此，泰禾集团董事长黄其森也向《证券日报》等记者表示，在大的资金监管基调下，房地产资金面会面临比较紧的局面，今年，并购机会将会增加。