房地产信贷政策再收紧 开发商要抓住窗口期出货？

每经记者 王杰 蔡雅芸

又一个信号显示，一线城市房贷收紧。据财新网3月4日报道，一位北京监管人士确认北京二套房按揭贷款期限已从最长30年缩短到25年，上海、深圳二套房不跟进此项政策。

这一信息也印证了上个月《每日经济新闻》记者采访中国工商银行北京南礼士路支行一位相关信贷人士时获得的情况。该信贷人士曾表示，如果被认定为购买二套房，贷款年限最多25年，但还要看购房者名下是否有贷款。

今年以来，尤其是2月份，一线楼市成交下滑，个别区域房价有一定降幅。在这种背景下，房贷年限缩短，对市场有何影响？

贷款年限缩短影响有多大？

《每日经济新闻》记者算了一笔帐，根据大型国有银行的现行政策，如果商业贷款200万元，基准利率9.5折，贷款30年，每月的月供为10325元，而25年的月供则为11299元，多了974元。

如果贷款100万元，则多了488元。凡事都有两面性,不能仅看到每月按揭金额多了，却看不到总利息少了。如果贷款100万元，25年利息比30年利息少了17万元。

再换个角度看一下，如果压缩成25年贷款，还是以100万元贷款为例，每月多还的钱5年时间一共为29280元，考虑到25年比30年减少的17万元利息，这个政策其实给购房者节约了近14万元。

“伟嘉安捷”发布报告指出，由于缩短了贷款年限，在同等贷款额的情况下，总利息支出也会节省很多，因此对购房人的实质影响并不大。

伟嘉安捷认为，从去年“9.30”政策提高首付比例，到此次缩短二套房的贷款年限，在贷款总额不变的情况下，无疑将加大每月的月供压力，直接影响到购房人买房的心理预期，但是对成交量的直接影响并不大。

信贷收紧 开发商早做应对

3月2日，履新银监会主席一职的郭树清在出席国新办举行的新闻发布会时表示，目前房地产金融已成为金融体系中很重要的组成部分，银行贷款大概1/4投向了房地产。2016年银行新增贷款中有45%来自房地产贷款，其中个人住房按揭贷款占了很大一部分。

“不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的风险情况不一样。希望银行从实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。”郭树清表示，要分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。

银监会副主席王兆星称，分类调控思路要求各地实施差别化的房地产信贷政策。对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对一些库存过大的三、四线城市，在信贷上要给予考虑。

去年“9·30”以来，北京调控加码升级，房价过热势头也随之降温。来自亚豪君岳会统计数据显示，上周北京商品住宅成交均价为41745元/平方米，环比下滑8%。

3月1日，上海中原地产发布统计数据称，2月上海新建商品住宅成交面积仅36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。这一数值创下6年来同期最低。

根据深圳市规划和国土资源委员会3月1日公布的数据显示，深圳2月全市共成交新房住宅804套，环比跌五成, 同比跌85.1%；成交均价为54778元/平方米，环比微跌0.3%。如今，深圳一手住宅成交量已经接近2008年同期低位水平。

在全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森看来，从抑制炒房的基调来看，目前大城市的限购、限贷以及因城施策的举措还会在较长时间存在。“在信贷和金融持续收紧之下，不排除局部城市会呈现动荡下跌的情况。企业一定要做好研判，早作应对，安排好节奏，抓住目前的窗口期出货，把资金准备充足一些。”