3亿元买入太平洋保险上海核心区办公楼 朗诗增持存量物业

每经记者 吴若凡 每经编辑 隋丕宁

2月27日，朗诗绿色地产发布公告称，旗下全资附属公司上海朗松通过上海联合产权交易所公开挂牌出让投得中国太平洋人寿保险持有的一处物业项目，代价为3.12亿元。资料显示，该宗物业位于上海市杨浦区黄兴路18号，办公楼共计11427.24平方米，地上共计22层。

朗诗方面表示，上述物业位于上海市中心城区，交通、生活及商务配套便利，所处区域未来规划发展潜力巨大，具有较好的升值潜力。集团通过竞价取得该物业后，将进行重新装修改造后作租赁用途，获取租赁收益。

加速涉水办公物业

“公司商业模式正从‘快进快出’的住宅开发模式转型，从重资产运营转向轻资产运营，从住宅拓展至写字楼和公寓，从单纯的拍地开发拓展至旧楼更新。”这是此前朗诗地产董事局主席田明对企业模式转变的描述。

一直以来，朗诗在住宅领域更为擅长，但在商业领域涉水尚浅。朗诗地产2016年中报显示，集团的投资性物业只有位于深圳的曙光大厦。去年3月29日，朗诗1.34亿收购的上海普陀物业中有1.8万平方米商业办公楼（其余为住宅和车库等配套），报告期内的投资性物业公允值利得约2368万元。

相较同期约92.53亿元的合约销售额，投资物业所得贡献甚微，不过就曙光大厦的盈利能力而言，一年创收1344万元，同比增长5.6%，出租率100%，经营净收益和预收评估都良好。

“可能是尝到甜头了，所以这次也直接收购去获取核心区域的办公楼物业，3亿元的价格，比起住宅地块成本便宜太多。”有业内人士告诉记者。

不过，将办公楼做出稳定租金和高利润并不容易，即使是在上海。

高力国际数据显示，2016年上海核心区甲级写字楼物业市场共有11栋楼完工，整年新增供应为近五年来最高水平。由于P2P借贷公司的普遍退租，全年净吸纳量大幅低于过往五年的平均水平，导致核心区平均空置率同比攀升至10.2%，限制了年度租金增幅。截至年末，核心区平均租金同比增长3.1%至10.4元/天/平。

“2017年仅上海核心区写字楼新增供应竣工达110万平方米，中短期内导致更为激烈的租赁竞争并限制租金涨幅。”高力国际董事汪蓓表示。

相对而言，持续多年“轻资产模式”的朗诗在运营能力、成本控制、费效把控方面有一定优势，有助于转营办公楼物业的运作水平。

从中期财报体现的数据看，截至2016年6月30日，朗诗现金流规模约15.5亿元，流动资产比率约为1.5倍。同时，债务总额控制在798万元的较低水平，且71%为长期债务。朗诗的现金流和债务稳定性较好，为运营长期持有物业提供了支撑。

“相对而言，商业的投资回报率和社会反响会高于住宅，运营良好的商业项目，比如恒隆内地物业租金收入已占到总盘子的5成以上而且增长率连年上升，带动营业溢利也同比增长，所以持有运营一些商业物业对企业来说，是平滑周期平衡利润的不错选择。”有商业地产人士告诉记者。

上海商办物业获利门槛不低

实际上，还有一个不容忽视的趋势是存量市场。记者注意到，上海市统计局的数据中，2016年住宅销售面积微增、增速回落明显，办公楼和商业营业用房成交量则保持较快增长，分别增长55.2%和81.1%，且2016年上海市存量房成交量已达3559.17万平方米的历史最高点。

“朗诗有很强的动力和需求，去增持存量物业，特别是核心区域的物业。”上述人士表示。

但从目前的信息来看，朗诗涉水办公楼等商业物业，目前仍主要基于运营收益，即租金营收等，还未透露关于商业物业退出的打算。

“朗诗是会通过做高租金然后以好价钱卖掉，还是做成资产证券化产品退出，不好说。但近年朗诗似乎很少涉足资产证券化，这一进程多年受阻。”某不愿具名的企业人士直言。

在住宅领域，朗诗已将“地产+基金”模式应用到了深圳的城市更新项目，以约2.01亿元的代价将上述提及的上海长风项目注入深圳朗信合投资中心，而该平台正是朗诗与中信资本共同成立的城市更新物业投资基金平台，平台资金高达200亿元。

从田明屡次透露的信息中可见，朗诗还将加码投注投资物业板块。他曾表示“要做中国的铁狮门”，既有开发板块，又有投资板块，而投资板块更多是介入现成的物业，通过改造之后靠运营收取租金收益以及资本增值等。

实际上，走“小股操盘、合作开发、委托开发”轻资产路线的朗诗，2015年公司利润同比上升58%，其中1/3贡献自轻资产项目。

“这类企业转向长期运营获取收益的商业物业，有基础，并且也或更多采用整体收购成熟物业的方式。”

高力国际表示，以上海为例，2016年第四季度最为活跃的交易就是大宗物业整售交易，约有20个大宗物业成交，成交的总金额占全年成交总额的59%。

“相较而言，购买上海的办公物业既能满足对于资金保值的需求，还有升值的潜力。”汪蓓表示，但上海商办物业的获益门槛也不低。