李宇嘉：如何在调控中让楼市长效机制“落地”

编者按

【 对于各方关注的房地产领域热点问题，住建部部长陈政高和副部长陆克华在2月23日国新办举行的新闻发布会上作出回应。陈政高表示，现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。

中央经济工作会议不仅确定了房子的定位，同时提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径。这为制定基础性制度和长效机制指明了方向，提供了根本遵循。建立房地产长效机制很重要，但让长效机制落地生根或许意义更加重大。】

李宇嘉

2017年全国两会召开前夕，国新办就房地产和棚户区改造有关情况召开了新闻发布会。住建部相关负责人就大家关心的楼市话题，毫无避讳、毫无保留地进行了回答。

笔者认为，2017年的楼市形势扑朔迷离，抑制泡沫必须要让热点城市降温，但也要防范“大起大落”以及冲击稳增长和不发生系统性金融风险的“双底线”。市场失灵的情况下，行政干预很有必要，但要与长效机制建设结合起来。

今年1月份的70城房价数据显示，热点城市基本停涨或下跌，调控取得了积极成效。今年货币政策的基调是“稳健中性”，即保持流动性基本稳定，但要调节好货币闸口，特别是要严防资金进入投资投机性领域。因此，楼市调控政策“两分法”的趋势越来越明显，即支持合理需求，支持基于城镇化的三四线城市“去库存”，打击热点城市投资和投机炒作，控制房贷杠杆率。

2016年10月以后，针对热点城市的调控没有停止。近期，不管是严控资管计划、私募基金投资热点城市项目，还是规范保险资金投资，或打击“类住宅”，降低房贷优惠利率折扣等，都意在建立“防火墙”，严控资金进入热点城市楼市投资炒作。20个热点楼市控制住了，全国楼市不可能“大涨”。同时，合理需求和三四线楼市“去库存”是稳定和防止“大落”的一面，需要流动性润滑和推动。

春节前后，三四线城市楼市超预期回暖，尽管有热点楼市辐射和溢出，但持续2年多的“去库存”战略、城镇化的推进、公共服务“补短板”等体制改革和机制创新叠加、滞后效应开始显现。未来，三四线城市“去库存”更加强调与城镇化的结合，途径就是提高城市基础设施建设水平、公共服务水平，增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，促进公共服务均等化。

事实上，这是避免“去库存”沦为“卖房子”，也是三四线楼市可持续发展的基础。城乡二元差别和城镇化可观的红利下，农民进城愿望强烈。若城镇有完善的公共服务，不仅降低农民工进城和城市生活成本，而且也是社会保障“补欠账”，这才能消除农民的后顾之忧。

农业人口在三四线城市集聚，“去库存”才能推进。近两年，紧缩土地供应、棚改货币化、鼓励“返乡置业”、高铁互联互通等一揽子措施下，三四线楼市的在售库存确实有所下降，但潜在库存仍在增加。

因此，城镇化这手牌打好了，“去库存”才不会陷入越去越多，这才是楼市的长效机制。同样，租售并举是楼市长效机制建设的另一项重点内容，也是住房回归“居住属性”对深化城镇住房制度改革提出的新要求。就如何实现租售并举、培育租赁市场，住建部在新闻发布会上提出，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

据住建部调研，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，2.5亿流动人口多数租房，而城镇常住人口中，选择“先租后买”的也不在少数。因此，租赁已成为重要的住房选择模式，相应地，政府监管重点也可以考虑由新房转向存量房。

这就不难理解，为何此次新闻发布会上，住建部将规范住房租赁市场秩序作为今年的重点。这其中租赁市场培育不起来，监管不到位也是主要原因。据悉，大城市47%的租客遇到过“黑中介”或租赁权益被侵害的情况。近年来，租赁市场一直在野蛮生长，租金统计和控制、代理中介服务内容管理、租赁权益保障等等，有关租赁市场的这些内容，一无数据、二无标准、三无管理。试想，如此恶劣的环境下，谁会将长期租房作为居住选择呢？显然，政府不能再基于GDP、税收考量而将监管重点依旧放在新房上。新闻发布会上，住建部已经明确了违规行为和秩序整顿的具体内容。2016年10月以后，各大城市掀起一波疾风骤雨式的市场秩序整顿潮，希望这次整顿能持久。市场监管是政府基本职责，而稳定的市场秩序则是长效机制建设的第一步。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）