一位中介眼中的海南楼市：全款优先选房 有楼盘价格半年翻倍

每经记者 黄博文 每经编辑 隋丕宁

刚过去的春节，北方的雾霾和寒冷天气驱赶着人流跨过琼州海峡，去“天涯海角”呼吸新鲜的空气。伴随着人流南下的，是涌入海南楼市的购买力，这一过程仍在持续。

近日，海南房产经纪人的朋友圈依然一片繁荣，传递着售楼现场的火爆。“某楼盘开盘价6999元／平方米，你不要，现在涨到17000元／平方米，半年时间，这就是海南房地产的火爆现状。”一名李姓经纪人发微信朋友圈表示。

全国热点城市房价在调控重压下放缓脚步，海南房价却更上一层楼。随着大量外省人口的养老置业、旅游置业需求流入，曾经的海南楼市泡沫似乎已随风而散。

全款优先选房

过去的春节假期，深圳工作的小杨在三亚度过，他本来自东北。自从家里在三亚买了房，春节到海南过节已经是固定动作，东北反而去的很少了。

东北人涌入海南置业已是司空见惯，小杨仅是这大规模季节性迁徙中一个缩影。北方严重的雾霾和寒冷的冬季，驱赶着庞大的人流越过琼州海峡，奔向海南的碧海蓝天。伴随着滚滚的人流，汹涌的购买力随机进入海南楼市。

根据海口美兰国际机场的统计数据，2017年1月旅客吞吐量为222.30万人；2016年12月为191.92万人，10月为143.53万人，9月为128.21万人，呈现随着温度的降低以及春节假期到来，而人流增加的情况。

正是独特的“躲霾”逻辑，海南楼市迎来持续的上涨行情，抢房传闻屡见不鲜。近日海口一名李姓房产经纪人发布的微信朋友圈显示：“星华海岸城开盘价6999元/平方米，你不要，现在涨到17000元／平方米，半年时间，这就是海南房地产的火爆现状。”

记者联系为此楼盘拓客的海南房产经纪人冼先生得知，楼盘在售均价在13000－16000元/平方米之间，去年9月份首次开盘起价为6999元／平方米，不足半年价格翻倍。

“现在售楼处都是外地人在看房，看两三天就买了，稍迟疑好楼层就被抢了。”冼先生向记者表示，售楼处的通行做法是全款买房的优先选房，按揭的选房次序排在后面。

在越来越多外省人口到海南购房的背景下，海南楼市成交逆势上涨。根据统计显示，去年12月，热门旅游城市三亚，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均价为20186元/平方米，继2015年10月之后首次回升至2万元/平方米的水平线，市中心普通高层住宅的单价已经超过3万元/平方米，最高的别墅项目开盘价甚至达到6万元/每平方米。

繁荣背后供大于求

在很长的时间里，与海南楼市如影随形的就是楼市泡沫。1988年，大量开发商以及资金挤入海南，房价暴涨，但因海南经济基础薄弱无人接盘，导致泡沫破裂；2014年市场遇冷，海南楼市也曾大幅跳水。

2016年2月23日，海南省出台“两个暂停”政策，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批，以消化现有房源。

在不断吸纳外来购买力和控制土地供应的双向着力下，海南的去库存取得成效。2月15日，海南省政府发布《2016年海口、三亚房地产价格走势分析》，分析指出，2016年初海南省出台“双暂停”表明对去库存的决心。经过将近一年房地产市场“去库存”调控，海口和三亚商品住宅去库存成效明显，但压力依然较大。

大力去库存之下，截至2016年底，海南省商品住宅库存比2015年底减少868万平方米，去化期从45个月降到了23个月。但在业界人士看来，23个月的去化周期仍处于警戒线之上，供过于求仍然严重。

另一方面，海南省公布的数据显示，2016年海口市以及三亚市的房屋销售面积大幅增长，网签数量大幅增加。具体而言，2016年全年，海口市房屋累计销售面积432.65万平方米，同比增长15.9%；三亚市房屋累计销售面积151.53万平方米，同比增长35.7%。

从网签量来看，2016年海口和三亚的网签数量增加幅度较大，全年海口市住宅（含保障性住房）原始网签共44234条，同比增长38.3%；三亚市住宅（含保障性住房）原始网签共24424条，增长67.1%。

海南房地产酒店运营CEO万志兵表示，海南的房地产主要用于满足有特定消费功能的目标客户，较小的岛内购房居住群体，以及庞大的岛外来琼养老、过冬、度假、投资等为目标的购房群体，是典型的外向型市场，全国独有的自然资源为吸纳购买力提供支撑。

不过，海南政协委员、海南省社会主义学院院长蒙晓灵公开表示，“两个暂停”政策对房地产去库存成效明显，但供需不平衡，投资快于销售的情况没有根本改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况看，很多人到海南投资购房的初始动机是区域碧海蓝天适合居住等需求，但后续发现很难转手，这造成房产市场流通性较差。另外，众多房企投资非理性狂热，大规模土地出让后，市场供应总体偏高。

2016年，在旺盛的市场需求刺激下，诸多地产巨头纷纷加码海南投资。截至目前，万达、万科、恒大、绿城、雅居乐、融创、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市场。

万志兵认为，一波大型开发商进入海南进行片区和区域整体开发，开发和服务并重，再加上海南基础设施的不断成熟，未来的海南旅游业、服务业水平将明显提升。从投资价值区域看，表现比较活跃的是澄迈、海口、万宁、博鳌等区域。