监管机构研究助推 国内REITs迎来发展良机？

每经记者 李 蕾 每经编辑 肖鴻月

寒冬已过，上升的温度昭示着春天的临近，而在国内发展进程略显缓慢的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）或许也将迎来自己的“春天”。

近日监管机构提出，将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。

对于国内不少投资者来说，REITs产品还是相当陌生的，那么这类产品到底有哪些特点？目前在国内发展如何？公募基金们对此又是什么态度？

监管机构多次提倡

所谓REITs，是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开发行股票或单位受益凭证来募集资金交由专业投资管理机构运作，并将基金投资于房地产业或项目来获取投资收益和资本增值，然后将投资收入以分红形式分配给投资者。通常，这类产品以商业地产的租金收入为还款来源。

理财不二牛（微信号：buerniu5188）查阅资料发现，这已经不是监管部门第一次提出要推动REITs的发展了。去年底，监管机构高层在工作报告中也提出，要推动发展公募REITs，吸引保险、银行理财、社保和养老等长期资金进入公募基金。

彼时还提出了细致的工作规划，如协调行业成立REITs研究小组，深入研究REITs法律基础、产品设计、投资方式和税收处理等关键问题，并完成《美国REITs发展情况》《推动REITs发展：意义、国际经验和我国REITs的税收负担》《关于我国REITs制度路径选择的报告》《我国不动产投资信托基金（REITs）的制度路径与税收政策建议》等报告，推动银行理财资金通过第三支柱养老金对接REITs等，重视程度可见一斑。

尚需迈过多重难关

作为资产证券化的重要组成部分，REITs在欧美、日本等国家已经发展了很多年，目前处于一个相对成熟的阶段。而在我国，这类产品的发展却显得有些滞后，即便是数量更多的“类REITs”产品，其实质也是“资产支持专项计划”（也就是通常说的ABS）模式，发行主体主要是合格证券公司或基金子公司。

沪上一家基金子公司人士无不感慨地表示，早在2006年，他就在国内参与了一些关于REITs的研讨会。如今十几年过去，REITs虽然有所发展，但整体步伐还是比较缓慢。

有公开资料表明，2003年深交所就有专门的团队研究REITs，不过第一只公募REITs产品直到2015年才正式推出，是由鹏华基金发行的鹏华前海万科REITs。Wind数据显示，截至2月17日，该基金的年化收益为6.1%。

在上述基金子公司人士眼里，这样的收益称得上相当不错，“因为我们的行业租售比（即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）与国外比还是偏低。一般说来，国外的REITs或者类REITs产品给投资者的收益可以6%～7%的水平。国内的商业租售比能达到5%就算不错了，不过这样的水平比较难覆盖基金的发行费用以及投资者对收益的要求”。

不过在此之后，国内公募除了QDII（合格境内机构投资者）的REITs之外，没有再推出过REITs产品。

另外一位资深私募人士坦言，在他看来，目前REITs基金在国内的发展主要存在以下问题：“一是还缺乏明确的法律条文、行业规章制度来保障REITs的发展；二是税制障碍，比如如何判定REITs产品是债型还是股型，发生股权转移的时候增值部分的税收怎么判定，税务处理上也没有一个比较明确的规定或者参照的方案，而这些因素最后都会反应到收益率上。”

公募反应不一

《2015中国REITs发展报告》指出，发展REITs对中国资本市场有多重意义，比如可以通过参与REITs的发行、定价、投资管理来提高我国证券公司以及基金公司等证券经营机构的综合竞争力，为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，为房地产行业的发展提供新的融资渠道、降低金融系统风险，扩大我国资本市场的边界和规模等。这些或许也是REITs近期受到关注的重要原因。

即便目前尚有不少问题亟待解决，但监管机构提出的新要求还是让部分公募为之一振。

一位中型基金公司人士就对理财不二牛（微信号：buerniu5188）坦言，国内房地产行业正在慢慢向更成熟的阶段迈进，更考验开发商的经营操盘能力，对REITs相关配套的政策非常期待。

上述子公司人士也表示,“有相关法规出来肯定会去开展REITs项目，翘首以待。”

不过也有大型公募人士表示，目前公司业务的重心在其他方面，对REITs暂时不会过多关注。

济安金信副总经理王群航对此指出，目前国内公募REITs产品面临着比较尴尬的现状：产品数量少、存量规模不大、缺乏增量规模和业绩表现普通等。

“上述四种情况表明，第一，基金公司开发此类产品的热情并不高；第二，投资者对于此类产品的关注度也不太高，基金名称中的一连串字母可能就让很多人看不懂。”

“目前市面上已有的REITs和类REITs产品还是不少，其实看到这种产品出来我们都很欣慰，这表明确实往前走了很多步。公募的REITs可能还需要时间，但我相信值得等待。”上述基金公司人士说。