万科上海区域突破1200亿 布局转型业务对冲周期风险

每经记者 黄博文 每经编辑 杨 军

2016年，万科实现销售额3648亿元，同比增长40%。在“最不平凡”的一年，万科创下历史最好成绩。

在万科业绩的区域构成中，上海区域16城贡献1200亿元业绩，创下万科单一大区最高业绩。与业绩增长同步推行的是，上海区域将转型城市配套服务商的战略全面落地。八大服务项目构成万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海倡导的“热带雨林”体系。

在亿翰智库上市房企研究中心张化东看来，当房企规模化达到一定阶段，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该关注传统住宅以外领域的发展潜力。万科上海区域在转型业务上成效明显，未来的挑战在于形成稳定的运营体系，对保持规模优势和推进创新业务做出平衡。

上海区域业绩居首

作为万科四大区域之一，其上海区域包括上海、杭州、苏州、昆山、无锡、常州、南京、镇江、宁波、南昌、合肥、温州等16个城市在内，2016年全年销售金额超过1200亿元，占万科全年业绩近1／3，居于四大区首位。

同策咨询研究部数据显示，2016年万科上海、杭州、宁波三地全年销售金额分别为311.1亿元、210.4亿元、113.5亿元。尽管上海万科2016年全年销售金额突破300亿元大关，却比上海绿地落后80余亿元，居上海区域第二位。

而万科宁波2016年的业绩表现也可谓抢眼，其2016年业绩同比上涨82%，远超排名第二的荣安地产。万科宁波在宁波区域的市场占有率，相对于万科其他城市公司来说也是较高的。

万科上海区域千亿成绩受益于去年长三角热点城市房价高企，但在今年政策普遍收紧的环境下，面临的不确定因素可能增强。万科高级副总裁谭华杰在广发证券的演讲中表示，去年是房产销售的大年，今年极有可能是小年。

万科证券事务代表梁洁在中信建投关于万科1月份的业绩说明会上表示，长三角热点城市的竞争格局会发生变化，销售量在今年面临压力。“这样的压力对万科获取资源反而是机会，虽然土地市场绝对价格没有明显下降，但是溢价率收窄了，所以万科会保持审慎的原则积极把握投资机会。”

梁洁表示，万科一直坚持聚焦城市经济带的投资策略，基于城市的就业、基础设施、人口等长短期指标和城市潜力去做判断，在长三角重点区域中寻找达到收益要求的标的，不会单独关注城市等级。

大力推进多元业务

在传统住宅项目发展之外，万科上海区域去年在包括产业办公等非住宅领域的布局也在加速。

谭华杰2月13日在广发证券的演讲中表示，房企穿越周期有两种方法，一种是离开原来存在的行业；另一种则是立足行业提供一种目前还并不是很明显、但未来会特别重要的产品，并且在这个细分市场中，率先建立远超它在原来行业中的市场地位和市场占有率。“我特别希望万科能够成为穿越行业周期的公司”。

张海在新年献词中透露，为客户提供多次服务的愿望正在变成现实，依赖的体系就是万科上海区域正在全力践行的“热带雨林”体系，自然形成新物种，生态链模式生命力更强，用不断的增长应对变化。其背后的支撑就是万科转型城市配套服务商的战略。

住宅、商业、办公、产业、教育、家装、医养、长租公寓——从去年开始，万科上海区域城市配套业务体系已经具备初步雏形。从时间维度来挖掘，这些服务贯穿用户完整的生命周期，是对全生命周期配套服务需求的满足。

基于地产主业延展的多元业务，正在被万科上海大力推进。万科在上海的第一个万科广场系购物中心项目，上海七宝万科广场成功开业，未来将积极拓展区域及社区商业；产业地产方面，万科先后成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产，如今万科在上海已完成6大商务区的14个产业项目，总体量超过200万平方米。其中，上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目，是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

加强不动产经营能力是房企在“白银时代”强化竞争力一个路径。目前万科在一些城市的投资策略上，已经明显表现出不动产经营的趋势，比如上海七宝、万科广场、上生所项目的运营等。

在外界看来，万科上海区域过去一年的动作显示已经不再是单纯的房地产开发公司，通过对生活场景的搭建而具有初步的生活服务商的影子，这背后除去对客户需求逻辑的把握，基于大数据运营对客户群的细分研究至为重要。

张化东认为，万科在上海区域已经做到1200亿元，未来更大的空间在于向资源要效率，创新业务的加码势在必行。基于城市配套服务的新业务开展的挑战在于要形成成熟的体系和高效的运营团队，包括设计、招商、政府谈判等方面的专业人才稳定培养至关重要。

但是从目前来看，养老、教育、常租公寓，包括新型的联合办公，在万科内部属于拓展型业务。对于规模已达3600亿元的万科来说，这些拓展型业务贡献的现金流微乎其微，或许在较长时间内不能为万科贡献利润。

明源地产研究院副院长刘策认为，万科上海区域应该继续保持领先的规模优势，为创新业务提供支撑，因此必须要在地价高企的长三角拓展多元拿地模式。

一直以来，万科对“轨道＋物业”模式情有独钟。万科总裁郁亮在2月15日举行的“中国经济50人论坛2017年年会”上，谈到供给侧结构性改革过程中的房地产两个有效抓手，其中之一就是大力发展轨道加物业的模式，解决都市圈可支付住宅的供应问题，缓解大都市年轻人买房的压力。

去年9月25日，万科击败融创、远洋、金地、中信、建发、中航、卓越，以22亿元获得上海徐泾地铁上盖44万平方米综合体50%股权，综合楼板价约18000元/平方米。地块规划开发住宅25.4万平方米，商业9.9万平方米，办公8.8万平方米，为商住办全品类综合体项目。

在一线城市核心区域土地稀缺的背景下，通过地铁上盖综合体的方式为万科提供打入城市核心、介入再城市化的机遇。

对于城市存量资产的盘活，根据万科上海区域的披露，万科已在加速布局期中。城市更新方面，张江国创中心和上生所两个项目已经落地，总体量达到了数十万平方米。张海曾经透露，面对城市更新的必然趋势，万科已提前布局拓展，充分做好准备去实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。