中基协：投资16大城市普通住宅的私募资管产品暂不备案

每经记者 杨建 每经编辑 杜宇

2月13日，基金业协会重磅发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，严格规范私募资管业务投资房地产的行为，避免资金违规流入房地产调控领域。业内人士指出，这一政策是继银行、信托公司输血楼市资金被加强管控后，房地产公司的私募资管融资渠道也被监管堵住，房企的融资渠道进一步收紧，这对进一步抑制热点城市房地产泡沫有帮助。

热门城市的住宅私募资管产品暂不予备案

新规要求，私募资管计划投资于房价上涨过快的热点城市的普通住宅地产项目的，暂不予备案。目前包括16个热门城市，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南等，这些地方房价上涨迅速，是地产调控的重点；

新规规定，私募资管计划不得通过银行委托贷款等方式向房地产开发企业提供融资，包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，还有其他债权投资方式，这些都不予备案。同时禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

因为嵌套投资产品等方式规避相关监管要求，变相投资于热点城市普通住宅地产项目。这几年银行委托贷款、信托计划等流向房地产的资金很多，个别还将融资用于支付土地出让价款，导致杠杆越来越高，风险较大，此外资金还流向借钱凑首付，这也是去年房价暴涨、泡沫大的又一原因。

而此次备案4号文件监管的对象，不仅包括证券期货经营机构的私募资产管理业务，也包括私募基金管理人的业务，为了避免私募监管套利，这两者开展的投资房地产开发企业、项目业务，都要受到监管。但是监管也明确，证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用，并进一步明确，投资标准化债券和股票以及股权投资的，不受《备案管理规范第4号》限制。

新规旨在调控房地产市场

监管明确要求募集资金不得用于普通住宅地产建设，因为现在普通住宅地产泡沫较大，价格涨幅大，是调控重点，实际上私募资管产品投资房地产市场的规模在资产管理总规模中的占比不算高，而4号文几乎考虑了所有私募基金子公司可能通过其他形式规避的方法，按照此文执行的话，私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。

前海开源基金杨德龙告诉《每日经济新闻》记者，“4号文的出台主要还是防止房地产的泡沫，而目前楼市显然存在着一定的泡沫，国家也在加大调控力度，估计后续还会继续加码，而监管层通过封堵房地产公司的资金来源渠道，通过对上市公司的融资渠道的打压，可以起到抑制资产泡沫的作用。”

中国人民大学重阳金融研究院研究员万喆告诉记者，“这个政策的目标和今年以来中央的政策是一致的，主要是防范系统性风险、抑制资产泡沫。总的目的是减少资产泡沫、打击投机套利。这几年私募地产基金名股实债成风，私募资管计划以募集资金购买某一地产项目，然后通过地产商的运作回笼资金兑付收益。另外在2014年，房地产信托也大量兴起，成为房地产募集资金的一个重要渠道，如果这个渠道封堵后，房地产企业将面临资金紧张，而这个政策将经过3到6个月时间传导，在下半年将看到实际效果，这也是控制资产泡沫的一种手段。”

西藏琳琅投资王琳对《每日经济新闻》记者表示，“房地产市场从去年9月份之后，国家加大了对房地产市场的调控力度，目前房地产市场总体产能过剩，国家在引导房地产去库存，而4号文几乎把所有热点城市的房地产私募资管业务都堵死了，和房地产有关的私募基金资产管理规模会将大大缩水，对于一些规模较小的房地产公司而言将遭受承重打击，而将会导致房地产行业集中程度越来越高。”而对于这部分资金是否会流向股市，王琳告诉记者，“实际上目前A股市场不缺资金，只是市场没有赚钱效应，这些资金也不会进来，如果有了赚钱效应，场外的资金肯定会流向市场。”

也有市场分析人士指出，这一政策力度比较大，也是继银行、信托公司输血楼市资金被加强管控后，基金子公司的房地产非标融资业务的口子也被监管堵住，房企的融资渠道变窄，这一政策对部分房地产业务占比较大的基金子公司影响较大。此次新规主要还是旨在调控房地产市场，但也被认为是监管层清理私募非标业务的一个先兆。