万科中西部区域年销突破600亿 升级城市配套 强调单盘产值

每经记者 杜冉乐 每经编辑 隋丕宁

近日，兴业证券针对万科发了一篇“百尺竿头，更进一步”的研报，说的就是该房企1月份销售刷新纪录，取得全国“销冠”。

今年初，万科股权之争随着深铁接盘华润所持股份，大势趋于明朗。更早些的一个迹象是，万科去年12月在全国“吃下”34个项目。今年1月万科又“吃下”19个项目，“储粮”之密集较去年前三季度更加生猛。

按照惯例，万科在全国划分了广深、上海、北京与成都4个区域，后来又将成都区域改成了中西部区域，而成都一直都被看作是中西部区域重镇。去年，整个万科中西部区域首次实现年度销售额突破600亿元，其中万科重夺成都住宅销冠，实现“破百”，同时也不惜重金高频拿地，其中个别地块是近郊大盘。

机构统计，成都万科今年货值逾200亿元。成都万科内部人士透露，今年将升级城市配套，做大做优传统住宅业务，持续落地城市配套业务，在竞争中提升产品议价能力。

续写“王者归来”

2月8日，万科公告称，公司1月份实现销售面积352.9万平方米，再次刷新历史纪录，销售金额为481.2亿元，同比分别增长89.3%、88%，销售金额创下同期历史第二好成绩。

在克而瑞的统计报告中，上述万科1月销售金额名列行业第一，一刷去年被恒大夺取年度销冠的颓势，为鸡年楼市开了一个好头。兴业证券房地产分析师阎常铭指出，万科可售存货和新推资源较为充足，在1月获得积极去化。

除了上述喜讯之外，按照克而瑞统计，2016年，成都万科以88.19亿元实现成都楼市住宅“销冠王”，重庆万科虽以52.69亿元夺得重庆楼市第七名，但在激烈竞争的重庆楼市中，仍比2015年前进了一名。

在万科去年三季报披露时，中西部区域的销售金额在万科4大区域中的增幅均排名第一，斩获437.1亿元。究其原因，与彼时成都、武汉、郑州、重庆、西安等热点楼市持续向好密切相关。

《每日经济新闻》记者注意到，去年，由于万科股权之争的影响，其半年报自曝31个项目受阻，包括被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

在这样的背景下，万科在成都仍按自己的节奏开展业务。继去年3月份进军新都拿地之后，万科去年5月份豪掷重金历经74轮出价，以溢价率104.28%拿下成都城南的天府新区华阳街道一心村五、六、八、十四组以及鹤林村四组约220亩住宅兼商服用地。

虽然去年万科在成都通过公开市场拍卖仅拿地两宗，但收购、代建等方式也为成都万科吸纳了不少货值储备，涉及总建筑体量37万平方米。成都中睿地产负责人何良栩认为，随着地铁延伸至成都近郊，像万科、保利等一线巨头可以让成都进入升级版的大盘时代。

逾两年未在重庆主城拿地的重庆万科，去年12月份趁重庆楼市及土地市场异常升温之际重仓照母山和蔡家组团，接连拿下4宗地块，耗资21亿元，总体量为47.1万平方米。

重庆万科一位营销人士表示，去年是重庆万科落实城市配套年的重要节点。记者注意到，作为万科中西部区域核心引擎的成都，万科在此最先试水落地，比如与四川德瑞教育集团的战略合作。

升级城市配套蓄势待发

成都万科营销部一位相关人士表示，今年公司将延续城市配套年的理念，还将对该模式进行优化升级。

2014年，万科成立非住宅事业部，当时的战略规划是计划在3年内，通过提供社区商业平台，打造更好的整合型社区生活体验，具体涉及的行业将横跨医疗、养老、教育等。

从成都万科以往实践来看，最近两年逐步试水养老产业，比如橡树汇、幸福家等做得风生水起，城西布局的万科城项目与四川德瑞合作引入多龄段的名校教育资源，而万科五龙山项目先是倾力打造了生态农场及亲子教育基地，后又修建成都实验外国语学校五龙山校区，为片区提供优质教育资源，多种形式的城市配套业务在成都逐渐有了落地。

成都万科营销部的前述相关人士透露，今年成都万科将发展“四大三小”城市配套业务，继续完善其城市配套体系，努力打造更为完整的“城市配套生态圈”，实现城市配套年升级。所谓四大，是指万科的产业地产、商业、公寓业务及教育；而三小则是指万科的养老业务、美好家一体化软装服务、一修哥房屋快修服务。

万科总部一位相关人士说，“建筑无限生活，从懂你的生活开始。我们不仅是解决客户‘住进去’的问题，而是更进一步地解决‘住得好’的问题，从‘造房子’转变为‘造生活’。”

去年中期，成都万科营销部相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科除了加快高周转之外，将更加强调单盘产值，尤其是利润率，也会加大对高产值项目的投入。

一个典型案例是，去年成都万科第五城三开三罄，30天卖了1500套房源，销售金额累计10亿元。

按照新浪乐居的统计预估，2017年成都万科可售货值在200亿元以上，比成都保利、恒大等稍多一点。