热炒之后 澳大利亚和加拿大楼市迎“煎熬时期”

吴家明

一直以来，澳大利亚、加拿大楼市备受中国买家青睐，这些地方的楼市虽然还没有出现剧烈波动，但似乎也在经历“煎熬时期”。

过去，不断走高的房价一直是澳大利亚政府头疼的问题，迫使监管机构敦促银行严格贷款标准，并就房价下跌的可能性发出警告。澳大利亚政府最近再次下令拍卖外国投资者在当地非法购买的多处房屋，以回应民众对于外国买家推高当地房价的不满。根据房地产信息机构CoreLogic发布的数据，澳大利亚2016年全国房价平均涨幅为10.9%，创下2009年以来的最大涨幅。

然而，当地楼市“降温”说来就来，又引起了一些投资者的担忧。

据海外媒体报道，CoreLogic的数据显示，随着买家渐渐离去，卖家也开始逐渐退场，今年1月悉尼挂牌出售的房屋数量也较上年同期减少了25%。一些受托出售悉尼当地房产的拍卖商因为连一个竞购者都没有，只好收起了木槌。Apt Capital策略师Amy Reynolds表示，利率上升和外国投资者减少是促使未来澳大利亚房价下跌最可能的诱因。

也有分析人士表示，澳大利亚政府加强对外国人贷款的限制后，外国特别是中国买家数量大减成为一大隐忧。此外，房地产经纪数量骤增和新的在线经纪商到来，也被视为市场过热的反向信号。

此外，CoreLogic研究部主管蒂姆表示，房地产市场的“双轨”表现在墨尔本尤为明显，即当地房价在去年上涨了15.1%，但酒店式公寓的价格仅上涨了1.7%，公寓供过于求的现象削弱了买方的信心。摩根士丹利预计，到2018年澳大利亚可能会有10万套公寓未售，各大银行对购房者和开发商发放贷款时也变得更加谨慎。

然而，澳大利亚房价并未出现下跌。在澳大利亚最大的八个城市，1月房屋成交量有所下降，但房价还是同比上涨0.7%。美银美林的经济学家Saul Eslake表示，在没有大批外资外流和意外加息的情况下，悉尼和墨尔本的房价还是会小幅上涨，而利率预计将维持于低水平以支持需求，但银行的住房贷款按揭利率已开始上升，更高的抵押贷款利率可能抑制人们的住房需求。

近年来，加拿大温哥华和多伦多的房价一直持续攀升，令当地人担心不已。对此，加拿大政府可谓多管齐下，加拿大不列颠哥伦比亚省政府去年宣布在温哥华市买房的外国人必须额外缴纳15%的房产过户税，以遏制飞涨的房价。此外，政府还将批准温哥华每年向一些无人居住的住宅收取空置税，此举意在提高那些不经常在温哥华居住但却持有房产人士的房屋持有成本，将更多空置房屋推向租赁市场。

最近，加拿大楼市却呈现“冰火两重天”的态势。 尽管温哥华房价仍处于上涨势头，但却似乎“有价无市”，1月房屋成交量已暴跌40%，已连续第七个月下降。相比之下，多伦多楼市则十分火热，1月房价飙升了22%，房屋成交量同比上涨了11.8%。

“相比2016年，今年以来房地产市场较为冷清。”温哥华房产局主席Dan Morrison表示，今年房屋买卖双方更不愿意参与交易。不过，多伦多房产局的数据显示，今年1月多伦多所有主要类型的房屋均价同比涨幅均达到两位数，比如，独栋住宅均价上涨了26.8%至134万加元。此外，有效挂牌的数量是去年同期的一半，挂牌的平均时间从去年的29天降至19天。多伦多房产局主席Larry Cerqua预计，2017年市场对房屋需求仍保持强劲，但由于库存很少，潜在买方可能难以找到符合需求的房子。