英国700年房价史：大幅跑赢通胀，但不及股市

跨越700年，英国的房价走势如何？Global Financial Data近期的一项研究表明，历史上英国房价大幅跑赢通胀。在黑死病爆发期间（1340s），英国房价曾暴跌至历史低位，而在二战后，英国陷入了史上最糟糕的通胀，房价涨幅创纪录之最。经通胀调整后，从1940年至2016年，英国平均房价上涨了8倍。

因1290-1894年英国没有房价数据，Global Financial Data用房租成本来代替房价数据，1895年之后的数据则是由英国央行和全英房屋抵押贷款协会提供的实际房价数据。

如图所示，过去600年间，英国房价一直稳步上涨。唯一一次房价急剧下跌，并且触及低位的是在14世纪40年代。这是为什么呢？因为当时黑死病爆发，导致英国人口减少了1/3。人口少了，但房屋库存仍未削减，房价和房租暴跌，跌幅超过历史上的任何时期。

据上述的英国全国房价指数，2016年英国平均房价为20万英镑，1290年和1360年英国平均房价分别为50英镑和16英镑。根据Global Financial Data的分析，在16世纪末期和17世纪初期，通货膨胀导致房价整体上涨，当时来自美洲的黄金和白银涌向欧洲和全球其他地区，导致货币供给增加，价格攀升。

Global Financial Data表示，在黑死病爆发之前，英国人均工资约每年2英镑，但在黑死病之后，14世纪70年代（1370s），英国工人每年平均挣4英镑。在13世纪90年代（1290s），英国人要工作20年才能买下一栋房子，但在14世纪70年代（1370s），英国人只需工作四年就可以买房了。当前来看，英国人需要花费5年的工资来买房。

拿破仑战争（1803-1815年）期间，英国迎来了又一轮通货膨胀。不过，第二次世界大战之后，英国陷入了史上最糟糕的通胀，房价涨幅创纪录之最。

然而，问题在于，整体来看，英国房价涨势是否快于通胀？

Global Financial Data通过下图显示了经通胀调整后的英国房价走势图。与上图相比，该图确实有所不同。同样地，在黑死病爆发时期（1340s），仍然看得出来，房价是暴跌的。不过随后，经通胀调整后的房价走势保持相对平稳。在1940年，英国平均房价比600年前黑死病爆发前的房价还要低。然而，二战之后，房价开始飙升，涨幅比通胀快多了。按名义价格计算，英国平均房价从1940年的500英镑攀升至2016年的20万英镑。经通胀调整后，当前的房价较76年前上涨了8倍。

Global Financial Data认为，尽管房价没有股价上涨得那么快，但在过去75年房子仍是一项很好的投资，未来数年可能还是如此。世界其他地区的房地产市场似乎与英国相似，限制房屋供应的增加已经导致英国房子稀缺，从而推高房价，但这样的状况似乎在未来短期内难以改变。

除非有一波僵尸带来的新瘟疫袭击英国，否则未来数年房价仍将有可能继续跑赢通胀，Global Financial Data嘲讽道。