重庆楼市再上“紧箍咒” 严整房企预售抵押融资乱象

每经记者 杜冉乐

继前不久重庆厘清“三无人员”入渝购房涉及的个人房产税“盲点”之后，重庆再度重拳出击，对“预售环节”进行严控。

2月4日晚，重庆市国土房管局官网发布《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑抵押登记的通知》，要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记，做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作，规范房企的商品房预售及抵押融资。

值得一提的是，该整治行动除了重庆市国土房管局之外，执行部门还包括央行重庆营管部、重庆银监局与重庆市金融办。上次重庆关于个人房产税的行动也涉及市级6个部门。多部门联动之下，重庆对楼市的调控力度有所增大。

对其中缘由，重庆知名房地产金融专家、亚信控股集团董秘荣腾洪认为，“在重庆经济迅猛发展的大背景下，未来重庆房地产市场上，房价也会呈平稳上涨的态势，但政府希望抑制炒家，用一句话总结就是‘房子是用来住的，不是用来投资的’。”

加码控制房产抵押融资

据《楚天都市报》去年6月份的报道，因为销售了已抵押查封商品房的违规行为，当地主管部门曾查处了33家涉嫌房企。另据《南方都市报》2015年报道，广州市场曾出现千万房产卖了再抵押，28户业主求证无门的情况。

而类似的违规现象在重庆和很多地方的楼市也频频发生。

因而《每日经济新闻》记者注意到，此次重庆加码的调控政策中，从抵押房地产的程资格、程序和金融端都做了控制。

根据文件具体要求,“抵押房地产不得用于预售”规定房企依法申办预售证时的房屋及所占土地不得抵押，如果对应的土地已抵押，应先注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。

与此同时，重庆房企应按预售许可内容对外销售，不得将已预售的房屋用于抵押融资，而金融机构也不得接受房企用已、预售的房屋作为抵押物。即如果房企想办理在建建筑的抵押登记，各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。这一举无疑从“钱”端抑制了房企违规施行预售房屋抵押的行为。

文件最后一条则重在规范和厘清抵押权人的权利顺序，土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接中，规定土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。

据此，重庆房企相关申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。

“下猛药”维稳重庆房价？

2016年底以来，重庆市针对当地房价突然异常躁动而发布稳定房价预期的三条措施，即保持土地有效供给，加大购地审查力度，防止囤地、炒地等，严格执行商品房预售备案，严打哄抬房价等违法行为，继续做好房产税试点。

如果对照起来看，重庆市在预售和房产税上已下猛药。与此同时，重庆市土地交易中心最新数据显示，截至目前，重庆主城区2017年2月拟公开出让10宗土地，起拍总价约为16亿元。不过《每日经济新闻》记者暂未看到重庆新年供地的相关计划和数据。

而在荣腾洪看来，当前重庆土地供应量依然是比较大的。

“而城市发展阶段相对比其它直辖市来说比较慢，流入人口相对偏少，全市流出人口则较多，因而供应和需求不成正比，房价要大幅上涨也不现实。虽然也有高价位区域，比如两江新区照母山板块在售楼盘均价1万元/平方米，但其他主城均价在8000元/平方米。”

荣腾洪认为，从价格和供需看，重庆房价还处于正常中，不会很大波动，随新盘上市爆发式增长基本很难，更何况还有二手房的交易，因学区和轨道源线会有价格差异，其他地方都趋于价格稳定。