成立资管公司发行首单公寓行业ABS 魔方尝试租约资产证券化解融资难题

每经记者 吴若凡 每经编辑 隋丕宁

随着行业大鳄的涌入，长租公寓作为商业地产中现金流比较好的产品，受到高度关注。此前世联行通过定增募集20亿元集中投资长租公寓。绿地集团董事长张玉良也在年初的媒体会上表示将利用自持物业加码长租公寓。早期已进入这一领域的企业，如链家的长租公寓业务“自如”截止2016年9月初管理房屋资产已超3000亿元。

1月24日，魔方生活服务集团与中航信托股份有限公司在魔方集团总部举行了“上海蓝山资产管理有限公司”（以下简称蓝山资产）成立仪式。由中信信托担任财务顾问的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”也于1月10日成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元。这也是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品。

“发行首单公寓行业资产证券化产品，成立蓝山资产，都是对这个市场深度开发的尝试。”魔方公寓表示。

《每日经济新闻》记者注意到，在公寓领域融资难、估值偏低、盈利模式有待成熟的局面下，上述尝试或能给以轻资产运营为主的公寓行业，提供一些新的融资渠道和发展空间。

租约资产证券化缓解融资难

据悉，魔方公寓是“信托受益权资产支持专项计划”的原始权益人，本次项目发行总金额为3.5亿元，产品期限为1-3年，采用优先级/次级支付机制，其中优先级共设三档，均获得中诚信证评授予的AAA评级。

据介绍，该项目的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。

根据《房屋所有权证》显示，上述30处物业合计租赁面积为12.9万平方米，入池房间数为4014间，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产。

魔方公寓告诉《每日经济新闻》记者，这相当于租约贴现，是基于企业对于未来房间的收益进行打包，将应收账款可能产生的收益，用债的方式发放给企业。

据了解，目前市面上比较流行的是类Reits的房租分期和股权众筹。租约证券化就是将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包，来向银行换取等值的资金，提前收回应收款，把一次性租金打到运营商处。然后银行或者理财机构通过房租分期的方式，向租房者按期收取费用，用高额授信来换取房租分期。此种做法的复合年化利率太高，据悉，租约证劵化的利率普遍在12%以上。魔方公寓通过筹建上述ABS项目，优先级平均利率仅约为年化5%。

因为长租公寓持续面临融资难的问题，该项ABS的融资效果引起业内关注。无论是银行还是机构，没有抵押物就难以贷款，而因为缺乏抵押物，以及唯一可作为信用支撑的租金收益，可能因为未来收入无法保证具有不确定性，所以长租公寓企业的融资能力有限。

“往往长租公寓的融资渠道只有P2P或高利贷平台，利率也非常高，往往高达15%。魔方公寓ABS优先级平均利率能低至年化5%的水平。”魔方公寓相关负责人表示。

另据蓝山资产介绍，魔方的重要股东美国华平投资集团在房地产投资领域的资源侧重和收购交易的经验丰富，能够引入国际长期低息资本或养老基金。中航信托管理信托资产规模已达4747亿元，在投资和融资方面也具有突出优势。

综合看来，通过联合资源企业成立专门的资管公司，发行创新金融产品，魔方公寓降低融资成本的方式或对行业有所启发。

二房东变身大房东自持运营解决利润问题？

目前，普遍的长租公寓运行方式是“包租制度”，也由此，长租公寓一直被视为“轻资产”行业。实际上，长租公寓的运作成本不低。有公寓行业人士告诉《每日经济新闻》记者，长租公寓一间房间要装修完善、设施齐全，成本一般在五六万元，一整栋下来，成本可能要四五千万元。品牌化装修改造，意味着必须要有一笔不低的装修家具家电等“重资产”的成本投入。

另外，运营长租公寓需要具备较高的物业管理、产品设计、市场推广的综合能力，这些都需要资金的支持。

与此同时，以“包租”的方式获取房源，在上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅看来，这是类似“二房东”的产品，基本只能通过租金模式获取收益。

根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平，这意味着得长租公寓的利润率偏低，资金回报周期却偏长。

成本高、资金紧、利润低也让很多公寓企业在规模扩张时不堪重负。

成立“蓝山资产管理”，魔方公寓地产开发事业部华东区域总经理任宇告诉《每日经济新闻》记者，这意味着魔方公寓是从“二房东”变成“大房东”，正在由资产管理者向资产持有者的角色进行转换。

“以前魔方公寓是替资产拥有者打工，主要获益来源是资产升值，运营所创造的收益并不高，尤其是在一线城市资产价格如此高的情况下，相对而言是很低的。合资公司的成立能够增加商业地产运营的收益，同时利于未来实现合纵连横的布局，即把金融机构、风投资本、产业链上下游、增值服务供应商凝聚在一起。”

任宇表示，接下来魔方公寓会瞄准一线城市寻找合作标的，收购有价值的楼宇来自主经营。“这样做主要是因为北上广深等一线城市，商办类型物业空置率较高、存量高，去化日益困难，未来房地产开发进入细分时代，大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域，很多商办产品已经开始考虑转向公寓租赁。”

在地产专家薛建雄看来，在房价不断升值的背景下，瞄准一线城市，资产升值潜力能保证，而且还有一个好处是，只要资产升值，就可以无限制发债，未来还可以做Reits，发无限期的债，解决投融资问题。

据蓝山资产介绍，华平将提供公司治理、人员安排、战略制定等关键性要素的支持，魔方公寓将输送公寓领域高效的项目辨别、改建、设计及施工的一整套经验，联合打造闭环。

中国能否诞生巨无霸公寓企业

实际上，长租公寓领域存在一个矛盾的现象。

早期风投资金是长租公寓最主要和最核心的资金来源，行业整体融资渠道相对单一，无法获得较高估值。“主要依靠租金回报，资本市场对于‘二房东’这个角色也不会给出太高的估值。”邹毅表示。

另一方面，粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿元；《中国流动人口发展报告》里中国已达2.36亿的流动人口规模，特大城市占比85.9%且聚集态势明显，这预示着长租公寓的市场潜在空间。就魔方公寓而言，其提供的数据显示，2012-2015年开业房间数复合增长率为102%，2013-2015年营业收入复合增长率为149%。

“对于长租公寓来说，并非资本市场不看好，而是行业具备高估值的企业不多。”有业内人士认为，长租公寓最重要的是运营商的拿房议价能力、产品成本的控制能力等，同时需要形成成熟的模式复制，快速扩张，具有足够大的规模效应，才会获得资本的青睐和长足的发展。

据了解，魔方公寓目前门店覆盖全国15座城市，数量超200家，房量约3万间，服务住户约5万人。

目前美国规模最大的公平住屋信托EQR(Equity residential properties)，公寓覆盖全美，市值达300亿美元。

“目前国内还没有成熟模式和规模明显领先的龙头企业，所以没有太惊人的估值。”上述人士表示。

蓝山资产方面则认为，有专业数据评估，中国的公寓运营市场规模是美国的3至4倍，在行业逐渐成熟的过程中，很有可能诞生巨无霸公寓企业，能够在资本市场得到的估值也值得期待。

但估值之外，业内还是提醒，要想真正获得这个市场的规模化利润不容易，资金多了，竞争激烈了，只会把获取项目的成本炒高，利润空间自然缩减。长足的运营和成熟的模式才是分享城市存量资产价值的办法。