昆百大欲控股伟业我爱我家 房产中介获高估值有三大因素

每经记者 杜冉乐 每经编辑 隋丕宁

孙宏斌豪掷26亿元入股二手房中介业大鳄北京链家，获得6.25%的股权。依此计算，北京链家的估值高达416亿元。

同一行业的A股上市公司世联行，虽在加速全方位转型，但相比链家的业务更多聚焦于新房市场，当前市值也不过140多亿元。

去年9月以来，昆百大筹划重大资产重组，拟收购北京伟业我爱我家现有股东的控股权。该事项至今仍在推进中。随着存量房时代的到来，外界对其也抱有较高期待。

2015年以来，10多家房产中介先后挂牌新三板，像上海复星系的策源股份实现权益融资1.65亿元。

标的公司2015年亏2097万

《每日经济新闻》记者注意到，昆百大的主要业务集中于云南市场的百货商场、房地产开发、物业管理等。随着近年来互联网电商风起云涌，昆百大业务逐步萎缩，业绩也遭遇下滑。

去年9月初，昆百大发布筹划重大资产重组事项，到去年11月份，其对外披露拟筹划收购北京伟业我爱我家。此消息一出，外界惊呼二手房中介也开始加速进军A股市场了。

公告显示，昆百大拟以发行股份及现金支付的方式收购伟业我爱我家包括刘田、林洁、张晓晋、李彬等在内的部分股东所持的控股权。

《每日经济新闻》记者查询国家工商信用信息系统进一步了解到，北京伟业我爱我家成立于1998年，注册资本为1210.758万元，法人代表为刘田，涉及18个股东，其中包括李斌、张晓晋、刘田、要嘉佳、赵铁路、陆斌斌、徐斌、王霞8个自然人股东。剩下10个全为企业法人，包括北京茂林泰洁投资管理中心（有限合伙）、北京林茂泰捷投资管理中心（有限合伙）、北京新中吉文投资管理（有限合伙）、西藏利禾投资管理有限公司、达孜时潮投资管理有限公司、北京执一爱佳创业投资管理中心（有限合伙）、北京太合达力投资管理有限公司、北京伟业策略房地产投资顾问有限公司、北京和信天股权基金、上海彧萌至胄资产管理合伙企业（有限合伙）。

2016年7月，昆百大A停牌之前，昆百大曾间接参股北京我爱我家。期间，刘田等人以股权变更的形式先进后出，不仅让昆百大A提前获得一部分股权，还不断集中自身筹码，以方便昆百大A对其控股权的收购。

记者注意到，上述多家有限合伙企业，实为一些复杂背景的私募股权基金对创业企业上市之前的一次突击入股。以此观之，能够引起众资本集中追捧的股权投资或许意味着一场更大的财富盛宴。

昆百大表示，收购之后，结合本公司资金和平台优势，利用标的资产的行业经验和资源优势，促进双方业务发展，提高其盈利能力。

记者从权威渠道获悉，2015年末，北京伟业我爱我家总资产4.82亿元，但净资产为-3.407亿元，2015年营业收入19亿元，主营收入18.7亿元，利润总额及净利润均亏损2097万元。

估值核心：业务、规模和数据

去年6月份，包括华兴资本等多家机构豪掷60亿元集中入股北京链家，这是链家2015年收购成都、重庆、上海、深圳等多地房产中介壮大市场规模之后的B轮融资。

据财新网报道，上述机构携60亿元入股，持股比例为15%~20%。依此计算当时北京链家估值在300亿元~400亿元之间。前不久，融创中国斥资26亿元入股链家，成为链家成功实现C轮融资的唯一战略投资对象，持股比例为6.25%。这意味着链家的市场估值直接被推到了400亿元之上，高达416亿元。

来自重庆的大型房产中介诚祥地产一位相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，房产中介的估值在于网点规模。像链家全国网点8000家之多，这是其他中介一时难以赶上的。

但业内也有另一种声音认为，网点数量会因为盈亏和资金的大量投入等原因迅速扩大或者收缩。因此网点数量不是构成中介公司估值的主要因素，关键还是中介公司的市场份额占有率和盈利能力。

记者注意到，2015年以来，包括崇峻股份、策源股份、正合股份、房谱网、房米网、智联股份、圣博华康等大约10家中介登陆新三板挂牌，部分企业已实现多轮融资。

比如，策源股份2015年9月份正式挂牌新三板，当月底就抛出了定增融资方案，新发行股份1500万股，每股成本11元，相对于2015年股份制改造之初的每股面值1元，估值已然大增。

作为上海复星系旗下的企业，策源股份上述定增引来了海通、中信、德邦、天风等实力券商及北京天星资本、复星高科技集团等鼎力相助，还有私募股权基金——上海坤珉投资管理中心（有限合伙）。

知名房地产金融专家、亚信控股集团董秘荣腾洪表示，未来，房产中介的网络空间在于新金融市场拓展，互联网金融空间是规模化中介发展网点的机会。估值溢价能力在于新金融当中。这个风口与规模、基础和数据有关，也是投资的增长点。

“估值的核心在于业务模式和本身规模，还有数据价值。”荣腾洪强调说，未来市场获利能力是链家的核心，嫁接什么业务都可以实现落地，比如京东自建物流，摇身一变就成了京东快递，链家是地产与金融跨界结合体，新零售或许就是中介干起的。