政策持续发力 多数热点城市土地溢价率明显降低

随着各地调控政策密集发力，土地市场在2016年底进入降温通道。中原地产研究中心最新统计数据显示，2017年1月以来，全国土地市场冷清，单宗成交总价10亿元以上地块合计为20宗，总价超过5亿元的地块只有35宗；在地块总价超过10亿的地块中，溢价率超过100%的只有5宗，大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。

“相比2016年市场表现，整体土地市场在政策的抑制下，溢价率已经明显下调。”中原地产首席分析师张大伟分析称，土地出让市场相关约束与限制条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因。“北京、深圳成交的数宗地块，全部要求限价或持有出租住宅用地，大部分城市为了避免‘地王’都加大了限制条件。”他说。

2016年下半年以来，多个主管部门就房企拿地资金出台了“去杠杆”措施，收紧了银行理财资金、信托及发债等融资渠道。不过，目前在房企拿地过程中，还存在监管外的一些融资“创新”方式，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，地方政府目前对房企加杠杆拿地现象仍存在监管盲区，从目前各个省市出台的“控制高价地”的措施来看，主要还是集中在提高首付款与保证金比例，但是一些“创新”融资渠道依然可以使房企绕过最低首付比例的限制，弱化政策效果。

中国指数研究院方面分析认为，2016年热点城市坚持“分类调控、因城施策”，相继提出增大土地供应、限购限贷等新政，房地产市场逐步趋于稳定，土地市场非理性行为明显减少。2017年，落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律，增供宅地与调控仍为重点城市关注重点，部分需求或将外溢至周边城市；另一方面，房地产市场分化将持续，三四线城市仍需去库存。

2016年下半年以来，重点城市纷纷出台调控政策，部分房地产市场走向过热的城市正在逐步趋于稳定。中指院预计，2017年各热点城市将继续执行已出台的限贷、限购、土地相关措施，稳定市场预期，打击非理性投机行为。

张大伟告诉《经济参考报》记者，2017年开始，各地楼市政策依然持续收紧，特别是针对土地出让的各种约束面临全线收紧的趋势，预计2017年整体土地市场将比2016年下半年进一步降温。