12家房企销售破千亿 “中交系”地产整合打出“托管牌”

每经记者 杜冉乐 每经编辑 罗 伟

2016年，各大房企销售业绩披露，12家千亿级房企诞生。这不是终结者，更多后来者虎视眈眈。

1月16日，中房地产（000736，SZ）发布公告称，实际控制人中交集团旗下房地产管理平台——中交房地产集团委托其管理中交地产的事项，以解决同业竞争问题。

该公告出炉，实为对去年11月中旬中房地产抛出拟托管中交地产的一个重要回应。就托管而言，中房地产此前曾将旗下郑州龙湖项目托管给了关联方中房集团。

不容忽视的是，去年“中交系”筹划将相关地产资产装入中房地产，但最终并未成行。当前，中房地产成了资产托管的主角且被托管方中交地产的规模比其还大。这会是新的地产巨无霸吗？

●托管业务却不并表

按照托管协议，中房地产全面负责中交地产的经营管理，期限3年，中交地产每年直接支付400万元托管费。中房地产强调，其对中交地产并不并表。

从时间节点来看，中交地产成立于2011年，这是在中房地产此前母公司中房集团被划拨至中交集团旗下的第二年。实际上，中房集团与中交集团原本为平级的央企，但划拨之后，前者成了后者的子公司。

中交地产成立之后，迅速跑马圈地，让彼时中房集团旗下的中房地产与中房股份两个A股上市平台一时颇为尴尬。不久，中房股份被卖给了“建银系”，仅保留了中房地产。

2014年，当时曾有媒体报道中房地产被中交集团冷落，实际发展势头也不如中交地产。当年底，中交集团成为绿城中国大股东。“中交系”地产剧情开始有反转迹象。

从绿城来看，至今一直未如外界猜测的如中交地产注入的迹象，同时在港股上市的内地房企随着其估值被低估，迎来一波回归A股的潮流，中房地产再次成了“中交系”除了绿城之外的在A股筹划地产重组的一大筹码。

现实情况是，去年6月，中房地产拟收购中交房地产集团、中房集团旗下一共6家房企的全部或部分股权，总价值逾64亿元。最后，该计划却因先行启动的中交地产内部重组及其主体减资行为遭到相关债权人的反对而失败。

重庆某投行人士表示，从半年多的股价走势来看，中房地产前次重组失败的负面消息并未使其股价受挫，反而一直上涨，投资者对其后市重组预期还是很大的。

●中房地产腾挪新路径

上述托管事项虽不构成重大资产重组，但对于中房地产来说，仍是一件不简单的事情。数据显示，截至去年三季度末，中交地产总资产约237.7亿元，营业收入约23亿元，净利润亏损约1.8亿元。

与此相对，作为托管主角的中房地产截至去年三季度末的总资产约153.5亿元，营业收入13.94亿元，归公净利润9372万元。

《证券日报》去年11月下旬报道称，中交集团国有资本投资公司试点方案电子版已上报国资委，该集团董事长刘起涛表示，中房地产获中交地产经营权是其房地产业务内部整合的一个过程。

刘起涛还称，这种整合正在往上市公司方面集中，防止集团内部房地产主业碎片化、促进房地产板块一体化进程。

记者注意到，进一步佐证上述说法的除了中房地产系列公告之外，中交房地产集团官网也透露，原来直属于中交集团的中交地产全部资产被无偿划拨至中交房地产集团，同时中房地产也从中房集团无偿被划拨至中交房地产集团旗下，并称这两大动作均为配合中交房地产板块整合重组。

值得一提的是，绿城中国的大股东也由中交集团换成了中交房地产集团。记者从中交房地产集团官网最新发现，除了中房地产、绿城中国主攻国内房地产之外，新成立的中交海外地产则主打海外地产，中房集团的新定位是资产运营平台，中交鼎信股权基金的角色是房地产金融平台。

除了板块整合之外，记者注意到，中房地产试图注入民资的新鲜血液，虽然去年筹划重大资产重组及后续拟定增募资引入新进股东的浙江新中梁地产掌舵人杨剑平并不顺畅，但该大佬已被聘为中房地产总经理，去年以来曾携手其家族成员杨剑旗下相关企业联合开发浙江宁波等地项目。

去年，中房地产画风突变，累计拿地耗资逾70亿元。作为金融支持，中交地产与中房集团去年底曾向中房地产驰援短期流动性资金15亿元，其中一笔借款期限仅为1周。

在投资者互动平台上，中房地产董秘田玉利表示，公司将加快推进现有项目开发，同时积极考察新项目，力争实现业务规模壮大。