去泰国投资房产，真的有那么美好吗？

受人民币贬值、国内房价预期回报看空等因素影响，国内不少人群将投资目光转向了国外。境外股票、海外置业是其中较为火热的投资渠道。根据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，相比2015年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

不过，针对这一轮巨大的投资浪潮，加拿大、英国、澳大利亚等国家都在税费等环节上加大了对外国人投资的限制，另一方面，国内监管部门也开始从支付等层面限制外汇流出，个人及企业的大额投资都越来越收紧。

在这样的背景下，中国买家悄然将目标转向了东南亚，尤其是泰国。有机构数据显示，在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上，泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后，跃居第四位。芭堤雅、普吉岛、曼谷等旅游旺地，则是中国买家最热门的投资目的地。

不过，投资泰国房产，除了旅游带来的租赁预期，还有很多人们所不知道的坑，等着你往里跳。

占领泰国

“现在国内每人只能买5万美元的外汇，要去投美国、澳大利亚之类的项目，基本都得两三百万美元，找中介想办法转出去吧，成本太高了，但东南亚这边一个项目总价不高，一两百万人民币，找三大姑六大姨的凑一下，基本上就够了。”已经在曼谷购买房产的孙磊称。

在泰国，外国人不能购买土地与别墅，只能购买高层公寓，也正因此，高层公寓的价格比起当地豪华别墅还要昂贵。“贵了大概一倍左右”在曼谷通罗区购买了一处公寓的越女说。在此之前，越女曾实地对曼谷、芭提雅、普吉等地的房地产状况进行了解，并且与越南胡志明市、印尼、马来西亚等地进行比对。

曼谷当地的公寓均价，接近1.9万人民币每平方米，附近有轻轨和地铁的普通地区，均价多要1万人民币起，一些热门地区，比如越女置业的通罗区，是个日本人聚居地，该区域商圈发达，居民消费能力强，均价则在3万元上下。最核心的地段，如曼谷第一高楼Mahanakhon附近，则到了6.4万。

在国内旅游者常去的芭堤雅，酒店式公寓均价2万左右每平方米，普通公寓每方平米1-2万之间，这个价格，普吉一带也差不多。“总体来说，国内过来买的人，都是40平方米左右的居多，这边没公摊面积，所以相当于国内的50平方米上下，总价80万左右。”一名中国籍泰国房地产中介介绍称。

泰国公寓均价走势(单位：人民币)

上述数据也在数名在泰国购房人士处得到印证。不过80万左右这说的是总价，如果以捡便宜的心态去东南亚购房，结果会让你大失所望。在胡志明市中心，房价均价不低于1万；马来西亚因为有可以签证10年的“第二家园计划”，因此楼市正在持续升温，碧桂园在马来西亚一座人工岛上填海而建的公寓“森林城市”，地处郊区，周边交通、餐饮等配套不齐，均价到了1.5万以上。

针对中国买家的购房需求，中国银行、工商银行泰国分行等都提供了最高比例为房屋估价70%的购房贷款，“所以说，要在泰国买房，支付层面并不会成太大的障碍。”越女说，她所购买的公寓虽然说位于日本人聚居区，但该公寓几乎一半都卖给了中国人。在泰国，一个小区或公寓里，最多只能49%的单元销售给外国人。

“其实很多中国人来东南亚的海岛旅游，来了一两次就会喜欢这地方，然后发现房子还不是很贵，就买个房子放租或者来居住养老了。”在曼谷与芭堤雅带领家族经营多年房地产业务的夏津晶称，从养老和长假居住的角度看，泰国空气等自然环境好，也有比较完善的生活配套与服务。因为前来养老度假的人比较多，泰国近来针对老人采取一年一签的签证措施。

当然，距离近是中国买家选择购买泰国房产不得不说的因素。中国人可以随时便捷前往泰国，“很多人未必敢、未必愿意到欧美去旅游，但是敢到泰国。 ”在夏津晶看来，饮食、信仰、生活习惯等没有太大差异，使得国人愿意前往泰国。除了养老度假，在泰国买房的另外一大群体，是中国的中青年中等收入人群，闲时自住玩乐，在国内工作时就拿来出租。

在泰国一带投资房产的买家，广东、福建等区域的人较多。也正因此，碧桂园、富力等广东发家的民营房企，在了闽、粤华人较多的泰国等地，开发了较多大体量的社区。在夏津晶的客户里，还有一个群体是不可忽视的。由于世界经济结构的变化，很多劳力密集型的企业，将生产基地从中国转移到泰国等东南亚国家，随之而来的中国籍员工，大多数会在企业所在地周边进行购房。

租金能到6000人民币

泰国房产网上，某个高层公寓的租金列表，这个公寓的售价约为2.9万元/平(单位：人民币)

“租金回报还是挺高的，我40平方米的房子，在曼谷能租到6000人民币一个月。”在越女买房的区域，一间40平方米足有的公寓，一个月租金基本都可以达到6000人民币上下。按照夏津晶的数据，在曼谷买房，一年租金回报率在4~8%左右。

夏津晶说，在曼谷购房的中国买家，更多是看中城市建设比较好，生活比较方便。他们买的基本都是小户型公寓，相对单价要高一些，但小户型公寓更容易出租。购置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人，大多数时间都会将房子由中介机构拿去出租给游客，度假的时候自己会过去住。

按照曼谷的平均房价和平均租金算，曼谷的高层公寓为1：219，也就是说，在曼谷买公寓，花上219个月左右，基本就能收回购房成本。相比之下，在中国，北京是623个月，上海是656个月，广州则是470个月。

在税费层面，泰国的房产交易税新房为1%，维修基金为100元人民币每平方米的维修基金，二手房在交房后出售，5年内税费为4.3%，5年后是1.5%。

不过，如果中国买家是希望买进卖出的方式投资获取回报的话，在泰国是比较难的。在夏津晶看来，泰国房价10年来基本没有什么大涨大跌，价值上比较稳定，回报更多的是出租或者保值了。

对于“中国人大举进入泰国买房，推高了泰国的房价”的说法，夏津晶表示，目前还未达到这样一个程度。但是已经存在这样一种可能，两三年以后这个说法可能会成立。中国驻泰国大使馆的经济参赞说，过去是几个企业几个人来咨询，现在是一个省一个省一大波人组团来找我谈在泰国投资房产。

一个个的坑

曼谷富人区，把画面一分为二的是素坤逸路，这条路沿线房价升值潜力最大。（受访者供图）

物业管理费是前往泰国买房的中国买家集中吐槽的问题。在购置房产前，中介等销售人员对买家提问的物业管理费问题，大多数都会说“这个不用多少的，可以忽略不计”，然后敷衍过去。当买家收房时，高昂的物业管理费会让买家觉得惊讶。“60泰铢一平米，合人民币12块一平，一年下来物管费一万多，然后中介帮打理出租的佣金是一个月租金6000，你人不在泰国，中介时不时要去打理房子，也要一个月租金的房屋管理费，然后泰国的房子都是精装修，但收房时候都会有各种各样的问题，比如这个月水管爆了，哪个月地板翘起来了，我选的还是泰国算最大的开发商了，周边的华人买房都存在这些问题，修理下来也是一笔费用，这些杂七杂八的要掉了你半年的租金了。”孙磊称。

周振浩在曼谷购置了房子，他和很多在泰国购房的买家一致认为，泰国的房产中介异常不规范，“如果你不是呆在泰国自己放出租，那必须要把房子给中介，曼谷的房子收益率年6%左右。泰国政府对于中介没有法律约束，中介费由中介喊价居高不下不说，由于中介处在强势地位，随时会跟你要各种费用，你不给是吧，中介说翻脸就翻脸，直接把你房子撂在一边不管了，碰到这样的事情你是不是还要坐个飞机过来？”

周振浩说的状况较为普遍的存在，但更极端的也常有发生，有受访者表示，中介将房子租出去了，但时常会和你说房子并没有出租，租金就都到了中介个人手上。“我觉得不对劲，直接去到了房子那敲门，房子里一直有人住。”

国内关于泰国置业购房的宣传，千篇一律的强调泰国房产是“永久产权”，事实上针对外国人购房，泰国房产的产权多数是90年，并且是30年一签。在清迈，有着各种各样的别墅出售，别墅附带的土地是永久产权，但前提是外国人要在当地开办公司才能获得。清迈的别墅，很多中国买家把定金或者全款投进去后，最后出现更改登记出了问题，中介跑路了，钱就打了水漂。

如果打算投资，可以选择曼谷，如果养老度假，可以选择芭堤雅和普吉，但如果离开曼谷，在泰国其他地方投资房产，是需要慎之又慎的。孙磊说，在曼谷轻轨沿线，房子不愁租，并且保值。但比如芭堤雅和普吉，就不是这么回事了。芭堤雅和普吉这些地方，如果地理位置离旅游景区很近，出租还比较容易，但“只要不是那么近”，理想一点，一年租出去的时间也就三四个月了。至于想脱手卖出去，就更是艰难的事。

“芭提雅大片大片的地等着开发，记住了泰国什么都缺，就是不缺地。”孙磊说，现在泰国在大搞轻轨、地铁等基础建设，芭提雅、普吉这样的地方，还是需要五年十年的开发，可能才可以在生活配套上稳定成熟起来，如果熬得住等到那时候，会有稳定的租客或者转手卖出，但短时期来说，情况不是那么乐观。“芭提雅大量的俄罗斯人在那卖几年前买的房子，为啥？瞬间脑热造成的，你感觉到有点发烧吗？”