地产巨头还在拼规模 这些房企已在密谋制定新规则

每经地产评论员 杨羚强 每经编辑 杨 军

近几年来，雾霾成为公众的热点、焦点话题，也引发房地产业相关人士思考，尤其是开发商，在行业进入白银时代之后，在调控之下行情承受下行压力的背景下，还有什么可以带来增量业绩，哪里还能拓展出一片蓝海？

绿色地产理念及运作顺势而生，但行业标准存在乱象，统一标准的业界共识呼之欲出，一场绿色地产行业标准的话语权之争成为房地产行业的新话题。从葛洲坝地产、金茂到朗诗，所有参与绿色地产行业标准话语权争夺的房企，看重的都是雾霾侵城后带来的绿色产业发展机会，谁能夺得这个行业的话语权，谁就可以最大程度地占领未来的房地产市场。

近日，葛洲坝地产已经组建5G科技住宅委员会，计划推出全国最高等级的绿色建筑标准，老牌绿色房企朗诗也提出“深绿”概念，以绿色科技住宅闻名的金茂与同方泰德拟创建绿色地产生态圈。在人们对健康和绿色环境的高度重视下，新一代的行业领军者，很可能会是一家绿色地产商。

日前，中央气象台发布今年首个大雾红色预警和霾橙色预警，北京、天津、河北等地遭特强浓雾侵袭，涉及面积达15万平方公里。持续时间长、程度严重的雾霾令公众忧虑。而治污染，不仅可以带来能源结构、城市布局的优化，也将深刻影响房地产行业。

尽管地产行业三家龙头房企（恒大、万科、碧桂园）的销售额都超过了3000亿元，但这并不代表目前行业龙头企业的位置就十分安稳。

如同当年iPhone改变手机行业的规则，并致诺基亚和摩托罗拉出局一样，当下房地产市场的格局，也可能因为规则的重新订立，而发生改变。

这场巨变的“主谋”，很有可能不是现时的龙头企业，更有可能是行业中的小公司，甚至是几年前才杀入行业的外来者。

●一个颠覆行业规则的契机

就像通讯技术的高速发展和移动互联网的普及造就了智能手机时代一样，对房地产行业规则的颠覆者来说，如今也有一次非常重要的契机，那就是人们对防控雾霾的迫切需要。

之前，根据澎湃新闻报道，从2016年12月16日至21日，京津冀以及周边地区发生了入秋以来最严重的一轮重雾霾天气过程。据环保部遥感监测数据，灰霾面积为188万平方公里，其中，重霾面积为92万平方公里，全国空气质量日均值达到重度及以上污染程度的城市共有90个。

“雾霾中的颗粒物对人体的健康是有害的，因此人们进行一些科学的防控是非常必要的。”国家卫计委副主任马晓伟在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上表示，目前国家卫计委正在就雾霾对人体的影响，以及雾霾程度对人体健康的相关性等问题进行研究，并且已启动“雾霾天气人均健康风险评估”和预警关键技术项目，以识别雾霾天气对健康影响的特征污染物及其成分，探索建立雾霾天气对健康影响的评价指标体系。

尽管人们可以用室内空气净化器等手段有效净化空气，但大部分空气净化器会因为没有及时清洗过滤网，而出现二次空气污染等问题，甚至可能比室外的空气更脏。

如果严格使用气密性好的门窗设施，又会出现室内空气含氧量不足的问题。空气的含氧量不足，不仅容易产生各种心血管疾病，还容易让成人产生疲倦感，更会迟滞儿童大脑发育。

在上述背景下，亟待整治的环境，为中小地产商创造了一个极为难得的逆袭机遇，这个机遇就是绿色地产——一个前几年还归类为小众的市场。

●从绿色地产到健康地产

事实上，绿色地产进入中国市场已有十几年历史。最早涉足绿色地产领域的朗诗等企业在这一市场耕耘已久。

绿色地产的前身是保温类的地产，主要停留在“恒温、节能、恒湿”层面，虽然也装有换气的新风系统，但却没有净化功能，有些房子甚至连新风都不安装，导致冬季室内燥热，呼吸困难。

由于技术原因，当时的绿色地产其实并不具有真正意义的环保功能，有很多房子需要常年使用中央空调和地暖系统来实现恒温，碳排放并未真正减轻。

2008年以后，国内对环保的重视度越来越高，具有绿色环保概念的房地产项目才真正开始出现。当时的绿色地产主要停留在建筑的低能耗，对空气的净化、水循环的再利用、建材的采购等方面，但建筑和周围环境的关系还较少考虑。

消费者也更多出于社会公众的责任感，而不是为了自己和家人的身体健康和生活质量，才选择购买绿色地产，这也使得这一市场的发展速度非常缓慢。

2014年之前，包括绿色地产的先锋——朗诗在内，多数房地产企业的年度销售规模没有进入行业前50强。绿色地产仍然是一个小众市场。

最近几年，绿色地产发展迅速。各房地产企业除了在建筑建造、设计、使用过程中，更多考虑低碳、环保、节能等因素外，也越来越注重消费者的人体健康，从建材采购到后期的室内精装，再到各种科技设备的设计、使用，会更多考虑到客户的生活质量和家庭成员的健康。

中国建筑科学研究院副院长王清勤在中国葛洲坝地产5G科技专家委员会成立大会上表示，健康建筑是绿色建筑发展的更深层次需求。从国家战略层面来说，健康建筑是为健康中国服务的。世界卫生组织给出了现代健康比较完整的概念，一个人健康与否，是心理上、生理上和社会上完整的状态。健康建筑的性能也应该涵盖生理、心理、社会三者所需求的要素。国外有一些标准，像美国的WELL比较贴近健康建筑的标准，包括空气、水、营养、光、健身、舒适和精神。

正在等待中国建筑协会批准发布的中国健康建筑评价标准有六大指标体系：空气、水、舒适、健身、人文、服务。

●绿色地产标准制定权之争

据王清勤介绍，对健康建筑标准的编制，葛洲坝地产是副主编单位。

葛洲坝地产还邀请了中国工程院院士刘加平、中国葛洲坝地产董事长何金钢、中国建筑科学研究院副院长王清勤、中国绿色建筑委员会主任王有为、清华大学建筑学院院长庄惟敏、中国建筑科学研究院专业总工程师徐伟、北京市室内空气质量评价与控制重点实验室主任张寅平、清华大学建筑学院院长助理林波荣、世界绿色建筑委员会主席戴礼翔、德国可持续建筑委员会（DGNB）主席亚历山大·鲁道夫、中国葛洲坝地产总工程师焦家海成立5G科技专家委员会，未来计划与德国DGNB体系深入合作编纂推出“中国版DGNB”。

如此一来，葛洲坝地产就可以以行业标准制定者的身份，在绿色地产市场开疆辟土，在这一领域建立“王者地位”，并为最终颠覆整个房地产行业现有格局打下基础。

在葛洲坝地产争取行业领导权时，其他的绿色地产企业也没有闲着。

2016年6月5日，朗诗与万科共同发布了“房地产行业绿色供应链行动”，探讨如何坚持绿色采购，撬动上游供应商减少排污，降低行业整体价值链对环境的负面影响。IPE数据显示，房地产业采购占钢铁行业销售量的50%、水泥的25%、铝合金的40%、玻璃的70%。

朗诗和万科的绿色采购，不仅会让下游供应商变得更为绿色，也为自己的绿色建材采购标准向全行业推广奠定了基础。

北京金茂绿建科技有限公司与同方泰德国际科技（北京）有限公司2016年9月签订了《战略合作协议》，围绕建筑能效管理平台、科技住宅运维、区域集中能源站及物业能源托管等领域，在技术、市场、资本三个方面展开深入合作，以“互联网+能源”的方式，创建绿色地产生态圈。

通过绿色地产生态圈的建设，把金茂开发的业态包括生态城、绿色办公建筑、绿色超高综合体、绿色酒店、绿色校园和绿色住宅等领域的标准全面推广，甚至涉足存量建筑的更新。

这场绿色地产标准制定权的争夺，从建筑标准本身，到建材采购，再到存量建筑、建筑能耗、建筑金融等各个细分领域，几乎是全面开花。既有国家专业领域协会层面的建议，也有通过市场实现的标准推广。

目前尚看不清楚谁会是这场“战争”的胜利者，但可以肯定的是，最大的受益者将是所有人。