销售金额首破千亿大关 金地均好发展实现稳健扩张

　　2016年堪称房地产业绩大年，受益于一二线城市房价快速上涨，主流房企业绩突飞猛进，以规模为代表的话语权之争备受关注。早年“招保万金”中金地集团正重回大众视野，自从2015年取得优秀业绩以来，金地2016年的业绩更是首破千亿。

金地集团1月3日发布的公告显示，2016年1-12月公司累计实现签约面积658.2万平方米，同比增长47.74%；累计签约金额1006.3亿元，同比增长63.20%，被称为中国地产界“理科优等生”的金地实现千亿梦想。

全线飘红的业绩是金地这两年战略调整的直观体现，一二线城市房价上涨让重仓布局其中的金地收获非凡。正是凭借这种优势，金地通过创新产品线、坚守一二线城市、多元化布局等举措，为千亿房企俱乐部再添新丁。

销售额首破千亿

2016年前三季度，内地房地产市场在充裕资金、去库存政策利好等因素的刺激下持续升温，直观表现为主流房企业绩取得历史佳绩，并继续呈现分化的趋势。千亿、两千亿等销售额成为房企进阶的分水岭。

1月3日，金地发布销售额跨越千亿门槛的“喜报”。公告显示，2016年12月公司实现签约面积40.9万平方米,同比下降31.14%;签约金额73.5亿元,同比下降18.04%。综合来看，2016年1-12月累计实现签约面积658.2万平方米,同比增长47.74%; 累计签约金额1006.3亿元,同比增长63.20%。

这家老牌房企取得历史佳绩，除了受益于行业业绩整体提升，自身产品溢价能力才是主因。梳理2016半年报发现，在销售均价方面，金地集团也有明显上升，2016年上半年的销售均价达到了15200.6元/平方米，而2015年同期为12314.4元/平方米，同比增长约23.44%。

2016年前三季度，金地结算规模稳步提升，业绩实现快速增长，为投资者带来丰厚回报。其前三季报显示，公司归属于母公司所有者净利润17.1亿元,同比增长105.9%。

克而瑞点评指出，近年来金地能够保持较好的业绩增长还要归功于产品，其旗下目前共有八条定位精确的产品线，并加强了八大产品系列在项目中的应用，产品系列应用率80%以上。产品标准化的应用将进一步缩短研发周期，缩减管理成本。

长期观察金地的分析人士表示，金地集团的管理团队一直非常稳定。在管理创新方面，2015年推行的跟投机制是公司在管理市场化方面的有益尝试，有助于激发职业经理人的热情，保证团队的稳定性，提高管理效率。

稳定还体现在金地对财务稳健的追求上，通过对现金流管理、低息融资，金地持续通过扩大项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。截至2016年前三季度，公司剔除预收账款后的真实资产负债率为58.3%。

申万宏源的研报显示，金地的负债规模和融资成本保持在合理水平。截至2016年中期，公司第一季度的净负债率为32.6%，公司有息负债合计人民币355亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，其中，银行借款占比为49% ，应付债券占比为46%，其他借款占比为5%。金地长期负债占全部有息负债比重的64%，债务期限结构合理。

加码布局一二线城市

梳理发现，金地2016年在全国拿下几个颇受关注的地块。9月份，金地以47.4亿元拿下天津南开区地块，较地块的起始出让价高90%。金地集团对外表示，本次溢价率在合理范围内，符合集团一贯科学理性的整体战略。

更早前的7月，金地拿下上海浦东新区项目，随后宣布引入融创中国和招商蛇口共同开发该地块。

由此这家“稳健型”房企向外界展示了在土地市场上的进取姿态，该公司改变了2016年上半年拿地较为谨慎的策略，在下半年加快了在一二线城市获取土地的步伐。

对于金地而言，2016年上半年房地产销量的大幅提高为其在下半年争夺更多的土地提供了动力。据公司半年度报告显示，金地集团上半年的销售金额为439.6亿元，较2015年翻番。

梳理根据其公告以及汇总的数据显示，加上在天津获取的地块在内，金地集团下半年购置土地支出预计在200亿元左右，是上半年拿地金额的6倍。

有资深的分析师认为，房企的业绩与公司经营战略、土地储备、货源结构有关，一般而言，专注开发房地产的企业会比多元化经营的企业更有优势、此外，土地储备丰厚、货源多数分布在核心城市的企业销售业绩更好。

金地早在2015年提出以“做强城市、深耕发展”为经营导向，长期坚持深耕一二线主流城市的投资策略。目前已形成全国七大区域、重点核心一二线城市深耕的战略布局。

2016年上半年，金地共获取了12宗土地，主要为底价或收购获取，总投资额约97亿元，权益投资额约32亿元，新获取土地储备可售面积约222万平方米，权益可售面积约102万平方米。梳理发现，金地在逐渐加大合作项目获取力度，意味金地为此付出的权益投资额相对较少，对现金流不会构成太大压力。

其中期年报显示，金地在上海、武汉、杭州、苏州等一、二线城市的总投资额占比78%，三线城市的总投资额占比 22%，而在三线城市获取的土地均位于东莞临深片区。

业内人士分析认为，相比三线城市，一二线城市房地产的流动性更强，投资保值的功能更强，投资品属性超越消费品属性，使房价抗压能力更强；在地产市场风险加大的情况下，地产企业的资金配置向大城市集中的趋势更加明显。

一二线城市优质的土地储备也让评级机构对金地作出正面展望。标准普尔、穆迪维持给予金地长期信用评级分别为BB、Ba2。

多元布局稳步推进

进入“白银时代”的地产生态转换，不少房企正在谋求多元化转型。2015年至今，恒大、万达、绿地、万科这些重量级的房企都纷纷跳出房地产领域寻求新的产业突破，金地亦是如此。

2011年金地确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼的“一体两翼”发展战略，并在此后持续贯彻，稳步推进业务模式转型。金地表示未来在长期坚持主营业务为核心的基础上，将继续获益于多线发展，拓宽业务渠道，挖掘更多发展潜能。

2012年，金地布局中国香港地区资本市场，收购联交所上市公司星狮地产并于2013年更名为金地商置，主营包括城市综合体、住宅、写字楼、产业园、酒店等业务，为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台。

在2016年7月收购广州广电房地产开发集团股份有限公司(广电地产)，吸收广电地产旗下优质的物业资源后，金地商置迅速扩大业务布局。申万宏源的研报认为，布局港股子公司不仅有效助力金地集团一体两翼战略的推进，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力，进一步夯实了金地集团全面导入国际化战略之路的基础。

从2014年获取美国旧金山项目迈出第一步以来，金地国际化战略稳步推进。2016年上半年新获取了旧金山湾区的Midpoint项目, 洛杉矶市中心附近的Silverlake项目以及纽约曼哈顿的45 Broad项目。截至 2016年6月，金地已在美国经济发达的东西两岸4大核心城市(旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿)共获取6个项目，开发业态包括写字楼、商业、公寓、办公楼、城市综合体等，总可租售面积超过20万平方米。未来，金地集团表示将继续深入关注美国的投资机会。

从地产行业转型方向大背景看去，房地产市场正从土地运作迈向资本运作，各个开发公司之间在开发运营能力上的差距逐步缩小，资金与资源的整合越来越成为公司发展举足轻重的要素，房地产与金融的深度融合，将是未来内地房地产行业发展的重要方向。

在布局金融方面，金地是内地较早涉足金融业务的房地产企业之一，通过成熟的房地产基金，金地开拓了多元化融资的渠道，为集团的稳健运转提供了保障。旗下专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资，已成长为内地房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，管理着一只美元房地产基金和多只人民币房地产基金。

2016年上半年，稳盛完成了四个项目的投资, 以及三个海外项目在稳盛内部的过会，并在交易结构、资金募集等方面进行不断创新。此外，稳盛投资也在房地产资产证券化、持有型物业运营等领域进行有益探索。未来将继续为房地产企业提供开发过程中需要的金融解决方案，进一步加强资金募集能力，扩大在房地产基金业界的影响力。

在物业布局方面，经过20余年的发展，金地物业已成为行业领先的社区管理与客户服务运营商。金地物业连续多年荣获“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务质量 TOP10全国第一名”等殊荣。优质的物业服务成为金地产品溢价的有力武器，未来将成为布局存量资产时代的切入路径。

对此，行业第三方机构克而瑞分析认为，2017年尽管房地产市场可能将进入调整期，但就金地而言，城市布局的先发优势和深耕细作以及在产品创新上的持续努力，将保证企业业绩的稳健增长，预计2017年业绩规模再上一个新的台阶。文/博文