北京楼市元旦成交面积同比增174% 业内人士预测2017年仍将降温

每经记者 王杰 每经编辑 隋丕宁

对于在京城布局的开发企业来说，元旦期间的销售可谓是“开门红”。

据亚豪君岳会统计数据显示，2017年元旦小长假（12月31日至1月2日），北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交898套，相比中秋小长假减少7%，成交面积7.73万平方米，环比持平，不过这一成交套数、面积相比去年元旦小长假分别增加了240%、174%，同时也创下了近三年同期新高。

在业内人士看来，京城元旦楼市火热难以持续，2017年的楼市或将低迷。

元旦期间3项目入市

从供应情况来看，2017年元旦小长假北京商品住宅市场共计有3个项目入市，其中包括丽景长安一个普宅项目，首开龙湖天琅一个商办别墅项目，以及房山超级蜂巢一个商办项目。3个项目共新增住宅产品86套，预售许可面积0.88万平方米，同比2016年元旦小长假期间分别减少85%、84%。

从元旦期间入市项目特征来看，新增供应呈现两个特征：一是供应量小，3个项目当中最多的房山超级蜂巢单次加推房源40套，最少的首开龙湖天琅仅新增供应10套；二是定价审慎，其中丽景长安项目此次入市报价51000元/平方米，虽然相比之前入市价格有所提升，但相对于门头沟区域6万元/平方米的均价水平，仍处低位。

亚豪机构市场总监郭毅表示，出于对未来市场的不确定性，使得近期入市项目定价较为谨慎，以“出货”为主。不过受到市场形势影响，这一“出货”也不再是大规模出货，2017年初北京住宅市场存量再度击破5.5万套关卡，而受到2016年土地成交影响未来新增市场供应也将跌至谷底，由此可以判定，2017年北京住宅市场供应将呈现出“总量低、规模小”的特征。

郭毅分析，2017年元旦小长假楼市成交出现较大幅度同比上涨，主要原因在于两个方面：首先是供应的支撑，2016年12月份供应集中爆发，共计27个项目入市，提供住宅产品6916套，超过前两个月之和，也创造了全年供应新高，供应的“给力”也使得岁末年初的成交量相比往年同期起步较高；另外一个方面，由于去年元旦期间楼市成交处于低迷周期，假期三天264套的成交量处于历史低位水平。

北京楼市进入调整年？

值得注意的是，2016年4季度市场在“京八条”影响下出现了非常明显的降温。

中原地产研究中心统计数据显示，4季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，这一成交量环比3季度下调幅度达到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到每平方米3.82万元的水平。

在多位业内人士看来，降温或将持续。

中原地产首席分析师张大伟表示，监管部门目前已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。明码标价、一房一价的管控措施，在元旦之前也全面纳入了现房销售备案管理，今后开发商想通过现房销售实现涨价的路也被彻底封死。在2016年，北京合计成交签约的商品房住宅中30%是现房交易，在过去调控中，大部分监管严格的期房，本次这30%的房源也开始纳入严格的价格管理，一房一价，对房价的调控影响非常大，也代表了北京调控的继续深入。“特别是对豪宅等房源影响较大，未来的定价可能受到影响。”

另外，各大商业银行从今年元旦开始，都开始对首套房贷利率折扣进行收紧，去年的88折、85折甚至某些银行的8折，今后将难再出现，普遍提高到9折以上。从过去房地产历史看，在信贷收紧的时候房价涨幅均将非常明显的抑制。

张大伟认为，市场周期波动，从房地产发展看，三年小周期，2017年北京楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势。预期2017年，北京房价出现稳中微降的可能性非常大。