楼市破局的利空来了，却可能是三四线楼市的最大利好？

每经记者 吴若凡

本文原载于微信公众号邦地产

这几天，“个人购汇不得再用于境外购房及投资”的消息刷爆朋友圈。

2016年12月31日晚间，外汇局在“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”中表明，个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化，同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

外管局相关负责人表示，过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等），还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为，这扰乱了正常交易秩序，也对广大遵守个人购汇规定的居民形成了利益侵蚀。

本次改进强调了个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任，要求个人办理购汇业务时应认真阅读并如实、完整申报，作出承担相应法律责任的承诺。

外汇局指出，“当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。”

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虽然中国没有对5万美元的购汇额度进行下调，但是在购汇申请书上明确说明：

境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。

从2017年1月1日起，无论你是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。

但在此之前，一般情况下，个人因旅游等去银行购汇，柜面工作人员会口头询问购汇用途，然后在银行系统内录入，并不需要个人填写相关表格。

从外管局的表态来看，国家从未允许个人购汇可以用于海外购房及投资，这属于尚未开放的资本项目。

一直以来，国人常用的办法都有，利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动，这俗称为“蚂蚁搬家”。而今，这个办法可能行不通了，外管局表示，在额度内购汇，须按规定进行完整、真实的信息申报；超过便利化额度的，须提供本人因私护照及有效签证、境外学校录取通知书、学费证明或生活费用证明。

而且这一管理办法严格执行后，如果违反上述规定，除了列入关注名单，除此后两年都取消五万美元购汇额度外，还可能面临逃汇金额30%左右的罚款，以及5万以下罚款，甚至要负担刑事责任。

根据不完全统计，北美、澳洲、西欧等甚至百分之三十以上的海外投资房产部分是中国人买的。

如今，国内居民的外汇兑换限额大幅下降，显然将限制他们前往那些市场买房，并对那些在海外有大规模的房地产开发业务的企业，造成巨大的利空。

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然而，硬币总有正反两面。有业内人士指出，中国的做法可以避免短时间内非正常的资金大量流出。一旦中国的外汇储备巨额流失，会导致中国的货币发行机制受到巨大的冲击，使我国货币环境恶化，导致中国的财富流失。

伴随美元加息，美元指数大幅度走强，而且未来存在多次加息的预期，如果中国资金还是外流了，则或流向美国股市、美国债市、美国房市。

而限制居民换汇金额，虽然给海外楼市带来利空；但也对国内的非限购城市，尤其是三四线城市带来巨大的利好。

通常情况下，人们的投资偏好是固定的。很难想像一个喜欢买房子的人，会愿意把投资转向风险更大的股票和债券市场。

在海外市场不能购房之时，很多人会重新考虑在非限购的城市，尤其是三四线城市买房，从而帮助这些城市消化库存。

实际上，如果观察今年销售排名前三名的房企可以发现，今年业绩增长最快的恒大和碧桂园等在三四线城市都有一定规模的布局，尤其是在十月份很多热点城市的市场出现成交量大幅锐减时，这些企业在十月份、十一月和十二月份三个月依然取得了非常亮眼的业绩。

另一方面，如果本轮美元兑人民币单边汇率升值结束，那些大规模使用了境外债的房企，融资成本连续攀升的势头就会减弱，公司的销售压力也会减轻，不用出台大幅降价卖房等极端措施，减轻财务上的压力。客观上，有助于三四线城市培育有利于去库存的良性市场环境。

这也许是为什么今天股市一开门，恒大和碧桂园双双看涨的原因。

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