易宪容：涌入楼市的信贷资金又将流向哪里

“9·30”房地产调控虽然声势浩大，但对住房价格起到作用仍比较有限，一个重要的原因就是部分城市的房地产调控政策还停留在行政手段而不触及经济杠杆，也就没能触及助长本轮房价上涨的重要原因——信贷政策。

2016年上半年，在信贷优惠政策刺激下，中国房地产市场出现了近3年来少有的繁荣。按照国家统计局公布的数据，2016年1~11月份，国内商品房销售面积13.58亿平方米，同比增长24.3%；同期商品房销售总额为10.25万亿元，同比更是增长了37.5%，其中住宅销售额增长39.3%。

从央行已经公布的数据可以看到，2016年1~11月，新增人民币贷款中的多数流入了房地产市场。比如11月当月，新增人民币贷款7946亿元，其中住户部门贷款增加6796亿元，住户中长期贷款增加5692亿元，住户中长期贷款占比达70%以上，这种情况在今年也成为常态。

当大量的信贷资金涌入房地产市场，房价自然会被顺势推高，房地产泡沫自然也可能越吹越大。正是在这样的背景下，在不到两个月的时间里，中央政治局会议、中央经济工作会议连续强调“抑制资产泡沫”，中央财经领导小组会议更是明确提出“抑制房地产泡沫”，足见中央对防控金融风险的高度重视。

自9月30日以来，多个地方政府出台新的调控举措，力图遏制房价快速上涨的局面。“9·30”房地产调控在很大程度上体现了中央“因城施策”的政策本意，也取得了一定的效果。据中国房地产指数研究院的资料显示，11月21个主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三线城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。广州和深圳按月降幅超过30%，杭州和苏州降幅超过50%。

在成交量快速下降的同时，商品房均价依然以稳为主。国家统计局的数据显示，全国70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格指数按月下降的，只有6个城市，而继续上升的有54个；到了11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个；环比下降的城市个数增加，分别比上月增加4个和7个。

“9·30”房地产调控虽然声势浩大，但对住房价格起到作用仍比较有限，一个重要的原因就是部分城市的房地产调控政策还停留在行政手段而不触及经济杠杆，也就没能触及助长本轮房价上涨的重要原因——信贷政策。正是在这样的背景下，从2016年11月下旬起，上海、天津、济南、广州等城市对房地产市场调控进一步加码，提出诸如停止短期住房按揭贷款、全面提高住房按揭贷款首付比例、改变住房持有认可规则等措施，对住房按揭贷款审查全面从紧。

比如，11月28日，上海市规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录的）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不得低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

这种首付比例大幅提高、住房按揭贷款通过全国联网的方式认房又认贷，及停止第三套住房贷款等规则，就是希望通过信贷杠杆，阻止住房投机炒作再进入市场。

另外，房地产税的征收，尽管没有明确的时间表，但最终出台肯定是大势所趋，这也有助于市场尤其是向投机需求传递明确的信号：炒作住房该收手了。

中央高频次地传递出“抑制资产泡沫”的声音，显示出防控金融风险的坚定决心。当前，尽管各城市的房价仍然以稳为主，但住房销售量已经出现了快速下降。如果这种严格的房地产调控态势能持续下去，那么2017年的住房销售量下滑会是大概率事件，由此流入房地产市场的资金当然也会受到影响。那么，2016年大举流入房地产市场的资金，来年又会流向哪里呢？

按照央行年内发布的月度社会融资规模的统计，假定2016年新增人民币贷款在11万亿元左右，70%以居民贷款的方式进入房地产市场，那么其2016年通过个人流入房地产市场的信贷资金就可能达到近8万亿元。如果住房贷款首付比重平均为30%，那么个人的首付款就可达到3.5万亿元左右。

依据前文的分析，2017年住房销售有较大的可能性出现下滑，那么相应地也会对明年的信贷规模造成影响。不过，假定首付款都是居民的自有资金，考虑到资金只有在贷款后才会产生流动性，没有贷款就不存在资金流出流进的问题，也不存在这些资金流向哪里的问题，只是总的贷款量减少的问题。所以很难有一个数字化的模型用来分析明年信贷市场的流向变化对金融市场的影响。不过，这些资金虽然对于当前市场上的热钱总量来说占比并不算大，但绝对量依然可观，未来到底是流入到股市、债市，还是大宗商品市场，又是否会造成相应的资产价格暴涨？这些都值得投资者密切关注。

（作者为青岛大学经济学院教授）