技术贴：西安限购的前因起底，对开发商和购房者的后果梳理！

在2016年最后一天，继郑州、武汉、济南等城市之后，西安也加入了限购城市之列。

12月31日，西安市政府发布《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》。《通知》在提高购房和贷款门槛的同时，还针对土地供应端出台了系列政策。

《通知》一经出台便引爆了朋友圈。毕竟在很多人印象里，西安严格意义上来说并不属于楼市热点城市，跟北上广乃至近来限购升级的郑州、武汉等城市相比，西安以往被人打上的标签之一便是“房价低”。

▲全国百城房价排名 西安位居66位 数据来源：房天下

本文中粉巷君（微信ID：粉巷财经）给大家梳理一下，西安这次限购，背后到底该如何解读。

开发商和购房者的“紧箍咒”

12月31日发布的《通知》，主要包括了五个方面：项目规划建设标准方面、开发用地出让方面、住房金融市场秩序、商品房销售管理以及房地产市场监管。

粉巷君（微信ID：粉巷财经）梳理了一下，《通知》内容主要针对两个群体，一个是开发商，一个是购房者。

对于开发商的约束主要集中在两个方面，

一是开发用地购地资金来源的审查。也就是说，房地产开发企业以后要支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不允许通过银行贷款、信托资金、保险资金以及发行债券等方式来筹措资金了。

二是清理开发商手中闲置的土地。房地产开发企业拿了土地，项目却迟迟不能动工，将按照相关规定征缴土地闲置费或收回建设用地使用权。且在处置完毕前，禁止企业参与土地招拍挂出让活动，以及其他一些限制手段。

最重要的：对于购房者的约束。主要集中在“限购”方面。即自2017年1月1日起，西安市及非西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥）范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

另外，《通知》中对“众筹买房”、“分期首付”、“零首付”和“借款首付”等行为进行了明确的禁止。

大背景：“房子是用来住的！”

西安此番重启限购，粉巷君（微信ID：粉巷财经）认为有其大背景和小背景两方面的原因。

大背景方面，是中央层面做的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

近期中央经济工作会议上，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

从会议内容上来看，全国范围内都将会把缓解住房供需矛盾作为全年的一个主要工作来抓。这就是说，国家层面看重的是房子的居住价值，而不建议拿房子去投资。像郑州和武汉两城，都在2016年12月21日晚间出台了相应的市场调控政策。

小背景方面，得从西安自身说起。

前一阵刷爆朋友圈的消息。在今年12月中旬，经过46轮竞拍，融创以18.5亿元的价格，将西安市东二环一块137亩的土地收入囊中。此前西安房管局的负责人也称，担心地王带来西安房价不正常的波动。

陕西省房地产研究会会长王圣学参加了12月31日上述文件出台的会议。他透露，今年西安的房地产固定投资在2000亿元左右,施工面积1亿平方米左右。销售情况可观。经最新统计，西安市今年网上销售（面积）在全国来说不是前三名，也估计是前五，在全国所有大中城市中销售的规模还是靠前的。

去库存较快，这也引来西安层面对房价波动的担心。

另外，12月21日，陕西省委常委、西安市委书记王永康就本市民生工作进行了调研。对于住房难的问题，王永康指出，破解住房难，特别要盘活闲置和低效用地，注重疏解部分城市功能，带动远郊区县发展。这与此次《通知》的内容，颇为前后呼应。

普通购房者不需过度解读

为什么西安要在年末出台限购？这该作何解读？

一是用政策引导

这次限购只针对西安市城六区，其余区县并没限购。在王圣学看来，这是政府有意识的引导市民在包括长安区等区县购房，使得消费者的消费更加理智，促进周边区县的发展。

“因为西安城中区的人口密度和别的城市不差上下，郊区的人口数量相对比较少一些。从人口密度上来讲，是放开郊区，控制城中区。”

二是规范房企行为

对开发商来说，这次新规的影响是明显的。诸如加强了对买地资金来源的监管，可以预见，对于一些资金实力并不雄厚的房企来说，拿地将不再如之前那般顺利。

“像项目两年内不开发将土地收回这种做法，实际上原来也有说，但没怎么执行，如今是更加明确。”王圣学说。对房企的一些约束，这个是新规中最为严厉的。

一定程度上讲，虽然西安在前一段时间实现了真正意义上的招拍挂，但是从资金来源上规范，使得房企拿地变得没那么容易。

三是个人购房者的作用

王圣学解释：“对于购房者，不会掀起太大波澜。因为西安的住房供应规模非常大，土地供应充足。第二个就是房价比较低。第三个就是需求旺盛，刚需为主。今年也是西安的销售新高，2400万平方米，（相）比去年2100万平方米销售还是在持续增长。2400万平方米至少有20万套，这是很大的比例，供给充足。”

此外，还不要忘记了，本次限购的几个城区并不是西安主要在售项目的集中区，这就意味着，对实际购房者来讲，受到的限制并没有那么大。