房价最后一个监管漏洞被堵上了！30%房源将受影响

在10月各城市出台调控政策后，楼市其实还是给开发商涨价留了“后门”：虽然，新房预售价格不能突破上限。但现房销售却并不涉及价格上限问题。很多因为计划销售价格突破了政府价格上限的楼盘，因此直接计划把期房改为现房。

然而，如今这个最后的“后门”被关上了。

12月30日，北京市住建委发布关于《进一步加强商品房现房销售管理有关问题》的通知。通知提出，现房销售备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

通知提出，房地产开发企业在进行商品房现房销售前应当办理商品房现房销售备案

在业内人士看来，这从源头上卡死了房企涨价的“七寸”。

而从各城市不断出台政策，堵住规则漏洞，也可以间接印证孙宏斌对这次调控的严峻性超过以往任何时候的判断。未来，也许所有的漏洞都会堵上，对开发商来说，真地不能再有侥幸心理了！

30%的房源开始纳入严格价格管理

上述通知要求，房地产开发企业登陆北京市房地产交易管理系统在线申请办理商品房现房销售备案，并向所在区房屋行政管理部门提交以下材料：

授权委托书(原件)；现房项目网上签约申请表(原件)；一房一价表(原件)；营业执照、房地产开发企业资质证书(复印件)；建设工程规划许可证、不动产权证或者房屋所有权证和国有土地使用权证(复印件)；已办理土地使用权抵押、在建工程抵押、现房抵押或他项权登记的，提交抵押权人同意抵押房屋销售的证明(原件)。

上述复印件需加盖申请人公章，同时提交原件，区房屋行政管理部门核验原件后退回申请人。

通知要求，房地产开发企业依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，对于同一证下未申请销售的房屋，不得再次申请现房销售备案。

区房屋行政管理部门对申请材料进行审查，符合现房销售条件的，应在5个工作日内完成备案，备案后材料应归档保存。申请销售房屋有查封等限制情况的，不得办理现房销售备案。

现房销售备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

未办理商品房预售许可直接申请办理现房销售备案的，还须按照《关于规范本市商品房销售机构和销售人员管理的通知》(京建交〔2007〕1325号)规定，办理销售机构和人员备案。

房地产开发企业进行商品房现房销售时，应将商品房现售备案证明文件在售楼场所公示。

中原地产首席分析师张大伟认为，在2016年，北京合计成交签约的商品房住宅中83253套，其中有24418套，也就是30%是现房交易。

在过去调控中，大部分监管严格的期房，本次30%的房源也开始纳入严格的价格管理，一房一价，对房价的调控影响非常大，也代表了北京调控的继续深入。

豪宅销售压力不容忽视

“特别是对豪宅等房源影响较大，未来的定价可能受到影响。”张大伟认为。

据亚豪机构统计数据显示，2016年（截止12月26日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价达到34638元/平方米，相比去年上涨17%，这也是自2012年楼市价格探底之后，连续第4年出现上涨，也是连续第4年创造历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅认为，2016年楼市成交价格的攀升主要源自两方面的原因：首先，上一波2011年深度调控的效果，经过多年的消化之后已衰减至最低，而天量信贷的支撑也使得前9个月市场呈现供需两旺的局面，市场价格随之不断上涨；而另一方面则是由于土地成本攀升引发的市场豪宅化现象。

从2016年北京纯商住宅成交特征中可以看出，中低端产品所占比重明显下滑，而中高端尤其是顶级豪宅成交量则不断上升。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年单价50000元/平方米以下的中低端产品成交占比下滑11个百分点，50000-70000元/平方米的中端产品占比上升8个百分点，而70000元/平方米的高端产品占比也由1%升至3%。

而在这其中，10万+的顶豪产品表现尤为明显，2016年北京纯商住宅市场单价超过10万元/平方米的产品共实现成交566套，同比翻了近4倍，也超过往年该类型产品的成交总和。

虽然京城豪宅有了较大体量的去化，但未来销售压力仍不容忽视。

中原地产首席分析师张大伟认为，截止到9月末，剔除已经上市的，合计地块地王已经多达31宗楼面价3.5万+的地块，这部分预期价格都将进入8万+，按照地块的土地成交款计算，合计为1130.67亿。也就是大约可售货值未来预期将在2000亿上下。

按张大伟的说法，按照300亿的年去化速度，大约要7年。整体合计，叠加在售+潜在供应，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

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