深圳全年卖地收入破千亿 地价同比涨49%创新高

每经记者 黄博文

12月29日，随着前海两宗定向港企的商业用地一块成功出让、一块流拍，深圳今年的土地出让正式收官。

根据深圳中原研究中心的数据，2016年深圳土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%，综合楼面地价12651元/平方米，同比上涨49%，均创下近年新高。

土地出让金首破千亿

2016年的土地市场在前三季度的高歌猛进后，在全国范围内的调控之下，四季度有所降温。全年整体来看，开发商购地热情高涨，“地王”成交数量和土地出让金创历史新高。

深圳土地市场在上半年“3.25 新政”后进入调整期，直到6月也未全面复苏，龙华上塘和光明两块地王的诞生给市场打了一剂强心针。“10.4 新政”的出台使市场急速降温，在一二手市场低迷的情况下，土地市场则表现积极。临近年尾深圳土地入市节奏有所加快，12月全市挂牌交易土地计20幅，为本年单月供应最多的月份。 

深圳全年土地出让有几个标志性的事件。6月2日，龙华上塘地块以56774元/平方米的楼面价刷新全国单价；8月29日，宝安大空港地块以总价310亿夺下全球最大的展馆地块，刷新全国地价纪录。

为防范市场风险，深圳出台了调控地价的措施。12月14日，大鹏和坪山的两块纯居住用地首次以“双限双竞”的新竞卖原则出让，但深圳宅地的极度稀缺依然引起房企的激烈的竞拍，最终由碧桂园和保利东分别拿下坪山和大鹏地块。

根据深圳中原研究中心监测，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，同比增涨 30.9%。光明、坪山、宝安大空港等政府政策扶持大或规划定位明确的区域表现尤为突出。 

深圳今年全年土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%，综合楼面地价12651元/平方米，同比上涨49%，均创下近年新高。整体土地市场由去年的低价工业用地主导向高价的商办用地主导的转换。仅龙华上塘、光明和大空港三块地的成交金额就占据了总成交的60%，可见带有居住功能的综合类用地以及规划完好地理位置优越的商业用地是拉高出让金额的主力军。 

在龙岗工业用地及大空港商办用地的成交拉动下，2016年深圳工业和商办用地表现突出。全年共计27幅工业用地成交，用地面积约115.1万平方米，占比50.1%。

旧改成新增供应主要来源

深圳房地产市场面临的最大困境是土地供应不足，居住用地紧缺的情况更为严峻。根据深圳中原研 究中心监测，全年共计 2 幅纯居住用地和2 幅商住综合用地入市，分别位于龙华、光明、大鹏和坪 山，用地面积约 23.97 万平方米，规划总建筑面积为87.9万平方米。

自2010年后宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应一直在超低位水平。物以稀为贵,供应减少楼面地价却飞速上涨，2016年深圳宅地楼面地价为28786元/平方米，环比略有下降。

在深圳土地招拍挂市场竞争激烈的同时，越来越多的开发商把眼光投向存量土地特别是城市更新项目的并购合作，优质项目往往吸引数十家企业的追逐，城市更新已成为深圳土地市场另外一个主战场。

自从2009年12月1日开始实施《深圳市城市更新办法》以来，政府公开默许了协议出让土地，之后深圳旧改项目的供应就开始表现出明显增加的趋势。根据深圳中原的数据，2010年旧改面积占比仅为15.7%，此后逐年上升至2015年的近5成。

2016年，全市新增供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到了330.7万平方米，占比高达56.9%，旧改在供应中的比例不断加重，已经成为了新增供应的主要来源。

顺应此趋势，监管层也对城市更新加强宏观统筹。2016年11月21日，深圳市规划和国土资源委员会官网上发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》要求，在此次规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里；完成城市更新固定资产投资约3500亿元；完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目....

由此也可见政府大力推旧改的决心,未来旧改项目将挑起新房供应的大梁。