资产腾挪后重仓深圳 莱蒙国际创新旧改模式潜行扩张

　　在与融创的交易完成交割后，莱蒙国际回笼现金流重新聚焦深圳及临深片区，正在通过一系列扩张动作布局深圳旧改，并重点推进香港元朗宅地项目和扩大海外资产配置。

莱蒙国际首席财务官陈竞德表示，公司的财务状况非常稳健，“减负”亏损项目后公司在深圳增加了新的项目，这使得莱蒙国际的储备地块都是能够带来盈利的项目。在深圳的旧改项目，莱蒙国际试水以基金管理公司运作的轻资产模式，以使公司未来达到轻资产和重资产协调并进的状态。

大举布局深圳旧改

1993年成立于香港的莱蒙国际，2002年进入内地市场，其开发的“水榭”系高端住宅，在深圳享有颇高知名度，赢得“豪宅专家”之美誉。

经过多年发展，莱蒙国际打造了两条优质的产品线，先后创立了以“莱蒙系”中的“莱蒙城”、“莱蒙都会”和“莱蒙领尚”为代表的城市综合体品牌；以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”为代表的城市中高端住宅品牌，在所在区域有着极好的品牌影响力。

在区域布局中，除去深圳大本营外，莱蒙国际也布局其他城市，不过在新的城市聚焦战略中，其陆续撤出三四线城市，专攻一线城市和有潜力的二线城市。在2016年中期报告里，莱蒙国际提出深耕深圳及临深片区的投资，适度投资上海、南京、南昌及杭州。

业内人士分析认为，一二线城市房地产的流动性更强，投资保值的功能更强，使房价抗压能力明显优于三四线城市，因此开发商的资金配置向大城市集中的趋势更加明显。

不过随着热点城市地价居高不下，拿地成为摆在开发商面前的头等难题，尤其对不以规模见长的开发企业是极大的考验。梳理发现，莱蒙国际近期少有通过公开的招拍挂拿地，陈竞德认为高地价项目会吞噬公司的利润，不符合公司以利润为导向的宗旨。因此具有颇高利润空间的深圳旧改成为其发力布局的领域。

据不完全统计，莱蒙国际在深圳布下的旧改“棋子”分别为深圳莱蒙都会、深圳水榭蓝湾、深圳布吉市场项目、深圳南山区珠江均安旧改项目以及近期收购的龙华新区大浪街道玉壶工业园片区城市重建项目。其中，深圳莱蒙都会项目为体量最大的一宗，估计净可销售\可租赁建筑面积达到113.93万平方米。

资料显示，深圳莱蒙都会项目位于深圳市龙岗区深惠公路南联社区，是龙岗街道南联简一、简二、黄龙陂片区城市更新单元。莱蒙都会的占地面积约为18万平方米，规划总建筑面积约为153.2万平方米。

体量如此庞大的莱蒙都会占到莱蒙国际土地储备的四分之一，因此被莱蒙管理层看作是非常重要的战略项目。由于体量巨大，项目计划通过5期分阶段开发，预计开发周期7~8年；项目规划有超过100万平方米的可售面积，按照4万每平方米的销售均价计算，货值高达400亿，利润保证80亿左右。

“因为这个项目对公司营运太重要，所以不会通过出让股权的方式引入合作方，公司将力争独立操盘，不过并不排除引入实力雄厚的基金公司合作，到期后可以赎回。”陈竞德表示，目前莱蒙都会第一期拆迁签约率达90%左右。

其他旧改项目，布吉市场旧改项目正在进行当中，规划作商业用途，估计总建筑面积约35.8万平方米；南山区珠江均安旧改项目估计总建筑面积约8.7万平方米。

在出售予融创项目进行资产腾挪后，莱蒙国际聚焦深圳新拿下若干项目，但收购动作还未对外公告。管理层认为旧改项目程序复杂，只有拿到实施主体许可证后才会正式录入土地储备。“公司总的土地储备超过400多万平方米，可以满足未来5~8年的开发周期。”陈竞德表示。

推进轻资产扩张

国泰君安的分析师表示，房企的业绩与公司经营战略、土地储备、货源结构有关，一般而言，专注开发房地产的企业会比多元化经营的企业更有优势。此外，土地储备丰厚、货源多数分布在核心城市的企业销售业绩更好。

莱蒙国际布局深圳等一线城市具有对冲风险的优势，旧改领域又因利润空间颇高受到房企青睐，但最大的挑战在于平衡长线布局与短期收益的矛盾。莱蒙国际的做法是通过房地产基金引进投资人参与旧改，在这个过程中逐步回笼现金，以达到小股操盘甚至输出技术管理等目的。

在此方面莱蒙国际已有了重大动作。2016年12月5日，公司公告了附属公司深圳新莱源和云南融智及甲方订立增资协议，据此深圳新莱源同意以现金额外出资人民币1450万元，云南融智以现金出资1450万元，及甲方以现金出资1100万元予前海新莱源的注册资本。

董事会认为，订立增资协议可使该集团运用云南融智及甲方的资源及专材，以提高该集团土地储备及项目的品质。

梳理发现，云南融智为莱蒙国际大股东云南城建投资的直接非全资附属公司，主要业务活动为股权投资、债权投资、受托管理资产及投融资咨询等。

莱蒙国际首席财务官陈竞德分析认为，旧改的实现周期较长，利润反应在报表的时间可能是在项目开发几年后，这对于重仓旧改领域的莱蒙国际是不利的。引入基金公司合作，先期将项目的股权卖给基金，利润提前反映在报表里，莱蒙可做先期代建，后期赎回。

“我们做了一个GP，募集外面的钱，去做莱蒙国际中长期的项目，公司出售股权变现再去寻找新的项目，基金到期赎回。这是轻资产比较灵活的做法，未来会越做越大，不排除将会做成一个大平台。”陈竞德表示。

这个平台就是增资后的前海新莱源，其中三方投资各有优势。莱蒙国际负责为前海新莱源提供优质项目资源、管理其日常营运及为前海新莱源往后的集资活动提供担保；云南融智须负责为前海新莱源提供各类金融资源及为前海新莱源往后的融资提供担保；甲方负责为前海新莱源的战略发展及风险管理提供技术支援。

在莱蒙国际的设想中，这个模式会首先应用到莱蒙国际自己的旧改项目中，成熟之后再向外扩展，做个一个独立的股权投资平台，进而推动莱蒙国际向重资产与轻资产协同发展的模式转变。

在地产业务协同发展的同时，莱蒙国际正在加码文旅、大健康以及海外投资业务，与大股东云南城投的联系也更加紧密。

虽然双方并未有公文式的具体合作协议内容，但双方一直在可合作的内容方面密切沟通。在2015年度业绩会上，莱蒙国际就表示，大股东云南城投给予了莱蒙土地资源和资金方面的支持。双方的合作领域将不限于地产方面，在大休闲、健康方面莱蒙国际也会借助大股东的力量寻找更多的机会。

加大海外资产配置

随着越来越多的内地买家将投资目光瞄向香港及海外市场，近年来，内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮。据世邦魏理仕数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，内地资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超过一倍。

顺应此趋势，于港股上市的莱蒙国际正在有意加大在香港的投资，同时计划将海外投资版图扩大到澳大利亚。

7月份，莱蒙国际在香港元朗拿下一块地皮。资料显示，该地块位于元朗蝶翠峰9座至12座前方，占地面积逾2.64万平方呎，属住宅乙类用地，可兴建最多25层高的住宅大厦，预计做四五百个单位左右，以最高地积比率3.5倍计算，可建楼面面积约9.24万平方呎，以地皮成交价7700万港元算，呎价约833港元。

这是莱蒙在香港的首个项目，寄托了管理层希望在香港做出品牌影响力的重任，以此打开香港市场。据了解，目前项目规划指标都已齐备，在补地价动作完成后将进入开发节奏。项目分两期开发，第一期规模将达100个单位，预计2017年下半年启动，2018年底入市销售。

“这个项目拿的地很便宜，地块补完地价应该是3万多港币每平方米，加上建安成本4万多，总成本控制在8万~9万港币之内，销售价格大概在10万~11万港币之内，利润空间在20%左右。”陈竞德介绍道，项目的周期是3~4年，管理层对做好项目非常有信心。

相比与内地房产开发，香港项目的利润来源主要是香港融资成本低，大概在2到3个点，另外税费方面压力也较小，香港只有企业所得税16.5％。

近一段时间来，内地买家成为香港楼市成交中的重要力量。业内人士分析，一方面因为内地热点城市的限购打压购房者买房投资的需求；另一个最主要的原因是人民币贬值的预期持续存在，很多内地高净值人士想配置港元资产，以对冲人民币贬值。

在莱蒙国际管理层的预想中，香港项目将能够满足上述人士的投资需求。因此在项目客群划分上，八成针对香港客群，两成面向内地客群，而深圳的莱蒙国际客户群将是可开发的主要客群。

莱蒙国际海外资产配置的落点首先选择在澳大利亚。近年来澳洲、新西兰逐渐成为内地移民的热点区域，主要投资的目的就是资产配置或者孩子教育。陈竞德认为澳洲生活环境适合内地高净值资产人士或者退休人士的生活，有关方面也在悉尼投资铁建等基础设施，适合中国人去投资。

在投资节奏的把握上，莱蒙国际会用“小步快跑”的节奏，先期以小体量住宅切入，未来将利用上市公司的海外融资优势扩大投资。据悉，其布局澳洲的首个项目正在洽谈商业伙伴，预计近期会有进展。 文/黄文