都说地产即将进入严冬 投资者却7天抢了100亿的楼！

每经记者 吴若凡

每经编辑 王婷婷

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

邦爷小时候，商品经济还是有计划分配的，那时候买米要凭户口簿、购粮证和粮票。每次，粮店有新米到，家家户户就得派人排长队买米，否则就会因为错过买米，买议价粮。

这种场景，居然在最近几天又出现了！只不过，这次排队“买米”的不是老百姓，而是几十亿身价的投资机构。虽然孙宏斌说，怎么评估这次楼市调控的严峻性都不为过。可是，这些壕却不把孙宏斌的警告当回事，依然往楼市砸钱。

公众号楼典今天推文称，在12月20日到12月26日的7天里，上海卖出了超过100亿的办公楼，范围几乎囊括了上海所有新兴商务区。

上述这些数据，邦爷虽然无法完全核实，但从上海中原给到数据显示，截止12月27日，上海写字楼商办累计成交金额176亿，成交面积（其中包括酒店式公寓）45.9万方，这从一定程度印证了传言的真实性。

12月份上海写字楼成交TOP15（数据来源：上海中原）

从中原给到的数据可以看出，保利绿地广场、富力虹桥中心、上海国际航运服务中心，3个交易规模在20亿以上，成交额令人咋舌。

176亿啊！亲们，是不是有种325新政前夕，上海一天成交1300套一手房的即视感。

不过，惊讶归惊讶，邦爷又看了11月份和10月份两个月数据，中原数据显示，11月份上海写字楼累计成交金额189亿，成交面积45万方；10月份为累计成交金额91亿，成交面积30万方。

从数字上看，11月和12月差不多，只不过12月，成交相对集中在一个时间段里。

上海办公楼现集中成交潮

上海办公楼成交为什么会放量呢？

如果说开发商和企业是突击买楼，那肯定是不科学的。办公楼的交易周期都相当长，卖家肯定之前就一直在找买家，而且光谈判估计就经过了好几轮。

但为什么企业和开发商会集中在这段时间买楼，这么集中似乎有些反常啊~

优淘城总裁薛建雄告诉邦爷，最近很多办公楼是想赶在12月之前成交，因为那些买楼的企业急着要把当年度的额度（财务预算）花掉。

此外，还有一些保险机构投资收购房地产项目。

最近一段时间，买写字楼的内资机构越来越多，原因是写字楼的价格相比住宅便宜太多，这让很多机构投资者看到了长期持有的机会。

资管计划流向楼市的资金通道被切断？

当然，还有一个重要原因就是，一部分输向地产的资金渠道正在被切断。

根据有关媒体报道，监管层日前在针对最新的资管备案规范征求意见时提出，对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。

同时资管计划将不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让金价款，不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

其中，间接或直接用于房地产住宅项目融资的方式包括并不限于委托贷款、嵌套计划、受让信托受益权及其他收益权、以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债结构受让房地产开发企业股权的融资行为等。

何谓资管计划，举个例子来说，某银行发了个理财产品，然后将理财资金做成信托产品，转而放给开发商，最后转到开发贷里用于开发项目，这是资管计划的一个去处。

一般来说，通过资管计划来收购大宗物业，步骤还比较繁杂。通过资管计划对接，资管计划的单一委托人很多是银行的理财产品融资，然后收购标的项目公司股权，最终通过股权投资收购房地产项目。

如今政策收紧后，意味着原本相对限制较小的基金子公司资管计划渠道融资，逐步收紧了融资渠道。投资机构也许事先就听到了一些风声，为了能赶在融资收紧前，继续使用上述通道，将一部分早就完成交易，但没有办过户的项目，紧急办理过户，以完成的交易，为融资标的，进行融资。确保在基金子公司融资窗口关闭前，完成融资。

这也就可以顺理成章的解释，为何这段时间有大宗物业的集中交易了。

本文仅代表作者个人观点，不代表邦地产立场。

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