百亿收购背后的转型路 阳光城并购潮中悄然布局

　　超百亿大并购物产中大地产业务，让曾经“三年业绩翻十倍”的阳光城重回人们的视线。悄然间，这位沉默的收购者已然揽下超200亿的资产，跻身本年度的并购狂潮的第一梯队。

相比起融创、恒大和碧桂园等房企在全国各地攻城略地的高调并购步伐，阳光城在过去一年多的房企扩张史中，悄然间实现了从招拍挂到并购导向的转型，为自身在地产白银时代的竞争格局下，掠取到了足够的资本。

在悄然扩张中，阳光城不断践行已定3+1+X（长三角＋京津冀＋珠三角＋大福建＋战略城市点）战略，精准布局，相关评论指出，本年度阳光城的区域布局可以说大部分由并购完成。比如，通过接盘新华都的项目首入湖南，通过物产中大深入成都，乃至四入广州南沙，巩固长三角，并购在其“长三角＋京津冀＋珠三角＋大福建＋战略城市”的新布局中作用显著。

此前，根据广发证券研报中的数据，2016年前十个月，阳光城通过股权收购方式增加的项目金额占比已经达到51%。

不完全统计，包括买下物产中大的地产业务是阳光城今年以来公开的第八次并购，前7次收购累计花去119亿元，阳光城目前为止在并购市场已经下单224亿元，成功完成了广州、长沙、苏州、杭州、南昌的战略布局。

出色转身 并购成扩张“捷径”

相关评论指出，今年来，随着招拍挂土地成本的节节攀升，对于传统房企而言，收购土地或项目无疑是加速企业规模扩张，增加可售资源直接、有效的方式之一。一方面，以收购方式获取项目的拿地成本一般相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收购获取的项目，可快速推向市场，加速企业资金回流。

阳光城的公告显示，在11月30日收购物产中大资产包之前，阳光城已完成的并购项目已多达13宗，布局范围包括广州、上海、苏州、厦门、西安、杭州、福州、长沙等一、二线城市和重点省会城市。

而在收购物产中大15个资产包前不久，阳光城11月刚刚完成了另一项收购。以2.5亿元的价格从控股股东关联方阳光城控股手中收购了其所持有的象阳投资50%股权，同时以7.92亿元受让了象阳投资相应的债权。

据阳光城的公告信息，象阳投资所投资的天安登云房地产项目，地块取得时间为20世纪90年代，土地成本极低。而近年来当地房地产市场价格涨幅相当大，近期福州主要城区土地招拍挂的成交楼板价，大都超过1万元/平方米。

业界预计，该项目未来的售价预计在2.4万~3.6万元/平方米左右，将给阳光城带来较丰厚的收益回报。

有分析人士指出，通过收购及公开市场途径，今年阳光城新增了大量土地，新增土地储备可能会超过千万平方米。虽然目前阳光城还未披露土地储备情况，但其总资产不经意中已经跃过了千亿元大关。

此外，在本年度阳光城众多收购项目中，布局广州的动作颇为引人注目。

7月3日、7月15日以及8月9日公司公告显示，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权、广州南沙经济开发区太古房地产有限公司90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益。

9月28日，阳光城再次公告，拟通过持有100%权益的子公司上海富利腾房地产开发有限公司以20.49亿元收购广州祺浩投资有限公司及广州南沙经济技术开发区鸿图建材有限公司合计持有的广东逸涛万国房地产有限公司50%股权。

逸涛万国房地产持有南沙区南沙街共计13宗商住用地，以及一宗工业用地，至此，通过并购的方式，在短短的3个月的时间内，阳光城不仅实现了进入广州的目标，并且在这个众多房企眼中的“香饽饽”的城市累计持有土地面积超过70万平方米。

此外，阳光城在长沙、西安等地的布局一样颇受好评，易居智库中心研究总监严跃进分析表示：阳光城全国化布局的战略积极且富有战略眼光。从积极的角度看，今年上半年阳光城销售业绩不错，有这样一个能力去开拓新市场，尤其是一些低估的市场，比如说类似长沙、广州等房价总体不算太高，但后续成长性比较好的市场。

据阳光城集团总裁张海民表示，今年公司在招拍挂和并购市场的投资比例为2：8。实际上，在房地产企业并购时代来临的大背景下，收购所带来的低成本土地既为房企的规模递增提供成长土壤，也是维持和提升利润的一条“捷径”，在一、二线城市公开土地竞争达到白热化的情况下，阳光城在今年一改过往的拿地风格。

张海民称，阳光城现在的合作出发点很简单，并购城市和时机的选择，要聚焦重点城市。他指出：“投资是地产的第一要义，阳光城收购的原则是合作共赢。在这个端口还是寻求一些现金流比较紧张但是缺乏团队的标的，就是既缺钱又缺人的，我们配钱配人，合作共赢才比较容易切入。”

显然，在确立了“3+1+X”的企业战略之后，并购已成为阳光城驱动新一轮快速扩张的引擎之一。

兴业证券最新一期研报指出：阳光城本轮拿地时间战略和空间战略十分优异，为未来高成长奠定基础。公司2016年前三季度拿地金额和销售金额分别为293亿元和291亿元，拿地占销售金额比重达101%，相对2015年的43.4%大幅提升，凸显公司扩张决心。公司土储空间布局合理，公司坚定实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，坚持“3+1+X”的区域布局，始终面向主流市场。2016年前三季度新增拿地金额一、二线城市占比达到92%，主要分布在广州、苏州、杭州、福建、东莞、北京等核心城市，其中珠三角占34%、长三角占31%、中西部占25%、大福建7%。主要分布在核心一、二线城市，为未来3~5年持续开发奠定了坚实基础。

而中信建投研报指出，2016年阳光城将冲刺400亿元销售目标，由此看来，在此目标之下，通过公开招拍挂和并购获取项目在一定时间依旧会成为阳光城继续开疆拓土的进击模式，而就目前的情况来看，事实上，已经取得了一定的成效。

并购大户的“抄底”策略

而在开疆拓土总资产破千亿的背后，更引人关注的是。在阳光城巨量收购的背后，综合来看，企业拿地的成本非常低，相对比同期招拍挂的土地价格，阳光城巧妙地囤积了大量的优质资源。

根据中信建投的统计，2016年前10个月，阳光城收购项目的平均楼面价仅为1616元/平方米（其上半年的销售均价为19955元/平方米），虽然投资力度加强，但拿地成本同比下降49%。

这些便宜的土地成为了阳光城改善利润的根基。根据广发证券的数据，阳光城通过收购获项目的理论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%。

阳光城官网数据显示，公司今年购入的广州广晟海韵房地产、广州太古房地产、广东逸涛雅苑房地产、广东逸涛万国房地产四大房企收获土地超180万平方米，平均楼面价为2600元/平方米，而其区域楼面价已接近15000至18000元/平方米。

查阅相关资料发现，阳光城本年度并购土地基本均低于当地区域楼面价。

包括在本次物产中大的报告中可以看到在转让前，虽然一些公司净利为负，但是物产中大地产处于盈利状态，对母公司有良好的业绩贡献。2016年上半年，物产中大的地产业务营收为23.45亿元，毛利率为27%。

这也印证了阳光城总裁张海民所言，阳光城现在的合作出发点很简单，就是要按战略进入城市，一要做大规模；二要保证上市公司利润。

批量获取并购项目后，阳光城在后续开发中亦取得成本和收益两个维度上的双丰收。以阳光城并购新华都的长沙项目为例，项目存量近300万平方米的可售面积，阳光城接手后，在优化项目品质的同时，导入高强效营销，已经实现了高溢价与高销量的局面。

改名为阳光城尚东湾的长沙天地，目前售价增幅已达20%，三季度以来，项目销售极为火爆，可售房源已基本销售完毕，并在10月创下长沙销售面积排行榜第一的佳绩。

业内人士认为，经过2015年、2016年两年的运筹，阳光城已经成为全国同等规模公司里，土储增长更快、结构更良性、更具备业绩增长潜力的房企，有望成为下一轮周期里更具盈利前景的房企。

阳光城2.0时代值得期待

从2011年的房企品牌价值百强未入，到2015年、2016年连续跃进中国房企品牌价值20强。在房地产白银时代行业利润不断压缩、企业竞争日益激烈的背景下，阳光城作为连续四年“成长性十强”冠军，以高成长精品地产运营商之姿保持“有质量增长”，始终以蹄疾步稳之态向着房企第一梯队持续发力。

2016年，阳光城集团全面升级3+1+ X战略布局，在领跑大福建的同时，着力深耕长三角，京津冀和珠三角三大核心区域，并择机进入战略机会城市。今年3+1+X的布局完成，产品的更新换代，金融创新的不断优化，将使阳光城进入全新的发展阶段。

阳光城的第二代产品以居者之“悦”为产品研发的起点，以“降维战略”为方法论，通过产品策略的升维、设计升维、配套升维、服务升维和居住体验升维等几大维度，全面实现生活方式的升维，并以此来满足相对低维的市场需求，形成“降维攻击优势”。在项目的实际操刀中，可简单归结为设计精细化、高端住宅轻奢化、配套酒店化与社区智能化。

此外，继携手阳光城发起成立海峡人寿后，阳光城母公司阳光控股在金融业务领域接连取得重大进展。成立阳光证券，投资75亿元成为兴业银行民营第一大股东，2016年8月又成功地成为以色列三大保险巨头之一、拥有3000亿资产的凤凰控股有限公司的控股股东，其主力筹建华通银行的计划亦于11月28日成功获得银监会的批复。控股股东在金融业务上的一系列重大进展，亦对获得丰沛土地储备的阳光城未来发展形成重大推力。

严跃进也表示，近期以来，阳光城在泛房地产领域动作频频，包括涉足保险金融，开拓商业地产领域等，这也反映了企业对市场竞争变化现状的一个积极态度，整体来看，新的领域开拓，有利于企业及时抓住新的发展机会，而阳光城在新的趋势研究方面，有利于未来企业的扩大成长，增加规模的同时对提高盈利水平、管理能力都有积极的作用。