低溢价抢收上海两宅地 碧桂园不想在环沪只玩刚需？

每经记者 吴若凡

每经编辑 王婷婷

12月27日，上海奉贤园区公开出让两幅纯住宅用地，吸引了世茂、绿地、碧桂园、绿城4家企业竞拍。最终碧桂园将两宗地块均纳入囊中，且溢价仅在3%-5.1%，总价8.72亿元。

碧桂园低溢价再入奉贤宅地

今日是上海2016年最后一场土地拍卖，出让的两宗地块，临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0701地块和临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0204地块，均为纯住宅地块，产权年限均为70年，起拍楼板价均为8200元/平。

最终，临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0204地块，占地1.59万方、总建面2.54万方，最终由碧桂园以2.19亿元竞得，名义楼板价8616元/平，溢价率5.1%。

根据土地出让预合同，该地块地上可建面积2.54万㎡，100%为住宅，但其中5%为保障房、15%永久不可出售、剩余80%为可售商品房约1.9万㎡；地下车库面积无须额外再交地价，此外开发商还须建设2542㎡公共服务设施无偿移交政府。

虽然地块拍卖要求颇高，但该地块位于奉贤区奉城板块平安镇，云樱路与草萱路交叉口，片区周边配套尚不成熟，目前区域内也没有新房在售，区域市场对新的住宅类商品房有不小的需求空间。

今日碧桂园拿下的第二宗地块——港奉贤园区二期04FX-0002单元B0701地块，占地面积48323.5平方米，建筑面积77317.6平方米，单价8446元/平米，溢价率3%，总价6.53亿。

据了解，该地块东至规划F8路西侧绿化带，南至江山路北侧绿化带，西至雪柳路，北至云樱路，容积率1.6，地上限高40米。

根据出让合同要求，配建保障性住房占比5%，开发商自持建筑面积不低于15%，中小套型住宅占比不低于60%，全装修住宅占比在30％以上（不包含保障性住房等），另外开发商需要建设建筑面积7731.76平方米的公共服务设施并无偿移交政府。

中套型住宅为建筑面积不大于90平方米的多层住宅，小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

这就决定了项目会成为户型为普通中小套型的刚需盘，不过项目地处奉贤海湾镇，北邻奉贤平安镇，东面与临港芦潮港片区相连，区域引进的产业人口多为刚需置业人群，且地块周边3公里内暂无新盘在售，而周边板块有少许新楼盘，项目的竞品压力小。

刚需入手碧桂园实际欲在环沪打多元战

据了解，碧桂园在2004年悄然进入上海，在松江开发了一个项目。其后沉寂多年，在2015年4月，以嘉定区徐行镇02-05地块的契机，正式步入上海。并快速组建上海区域团队，接连再拿下三个项目。

据碧桂园方面表示，上海区域主要做住宅业务，此外还会涉足一些永久持有性的商业，比如养老地产物业、办公地产物业。不过从目前碧桂园在上海的土储性质来看，尚以普通住宅楼盘，特别是刚需楼盘开发为主。

记者留意到，自2015年成立一线城市公司主攻北上广深之后，碧桂园又在今年筹备组建沪浙区域公司。而据介绍，沪浙区域公司与沪苏区域公司相似，投资开发将不只限于浙江，也可在上海获取项目。

这意味着，仅针对上海市场，碧桂园就已筹备了三个以上的团队进行主攻和辅攻。“抢回失去的20年”对此业内的评价也多为此方向。

但结合碧桂园在长三角特别是上海地区安排的资产培育类型来看，有三个团队参与考察，碧桂园后续可能入手的地块和项目，将不止是纯住宅。而且，日后依靠在广州本土发展“小镇”的经验参与长三角卫星城开发商，对环沪地区进行多元地产开发的可能性非常高。

此前，碧桂园集团沪苏区域总裁谢金雄就透露，碧桂园已经在上海及环上海地区，洽谈多个意向地块。

碧桂园依靠上海及长三角这个高级市场做大业绩增量的意图很明显。而目前，据碧桂园业绩数据显示，今年1-10月碧桂园共实现合同销售金额约2715.4亿元，其中权益合同销售额及权益销售面积分别为2070.8亿元及2645万平方米。