“去库存”政策下的房企：群雄并起时代结束 房企开始合纵连横图谋霸业

临近年末，房地产界最大的悬念，莫过于恒大能否在规模上超过万科。

根据双方的公告，截至今年11月底，万科实现销售金额3413.6亿元，恒大销售3488.5亿元。虽然无法断言恒大的年度销售能够超过万科，但在稳坐了十多年的头把交椅之后，万科的地位正在受到越来越大的挑战（根据官方数据，2014年绿地就曾在规模上对万科实现超越）。

在这背后，过剩时代的房地产业正在显现新的格局：在阶层真正固化之前，每个野心家都试图抓住最后的市场红利，实现超越。

中国房地产研究会原副会长顾云昌将这一阶段描述为从“春秋”到“战国”。意为房地产业正从最初的群雄并起、各自为战，转变成合纵连横、图谋霸业。这一比喻生动反映出近年来的现象：规模房企在完成最初的布局与积累之后，对内进行策略、管理的优化，对外寻求兼并整合。

在此过程中，不同规模、类型、风格的房企演绎出不同的商业故事，但成败如何殊为难料。2016年资本涌动、市场暴涨带来的种种变化，虽看似“乱象”，但也可能预示着旧秩序的松动，与新世界的诞生。

“第一军团”的幸福与烦恼

在2010年之前，业界习惯将房地产业的“第一梯队”授予“万保招金”。这四家房企因策略合理，以及较早登陆资本市场带来的资金、管理优势，能更好地享受房地产市场化初期的红利。

2010年前后，一批房企实现上市，并在此过程中积累大量土地储备。随后，第一梯队的阵营逐渐演变为“万恒保中”。今年，碧桂园与恒大又强势崛起，碧桂园超越保利、中海，恒大则对万科发起挑战。

十几年间，随着行业老大万科的规模从不足千亿扩大到3500亿，第一梯队和第二梯队的规模差距，也从此前的不到一倍，拉大到2-3倍。

在大多数研究者看来，在经过十多年的品牌和规模优势叠加之后，第一阵营变得愈加难以撼动。融创中国董事长孙宏斌曾在今年11月提出“4000亿理论”，即未来5-10年，前十名房企会占据市场份额的35%－40%，平均规模将达到4000亿的水平。他认为，资源将向大房企加速集中，中小企业要想超越会难上加难。

兰德咨询总裁宋延庆的判断与之类似，但要更加谨慎。他认为，十强房企的市场占有率应在30%左右，平均规模在2500-3000亿。其中，最高者可以达到7000-8000亿，最低者则在1000-2000亿——很显然，阶层的差距将成倍拉开。

对于这种变化的趋势，宋延庆认为， “每家企业又都形成自己独特的东西”，如万科的“均好性”、恒大的标准化、中海的成本管控力、碧桂园在三四线城市的竞争力等。

他认为，这些独有的优势，容易在市场上升期形成核心竞争力，并使规模和品牌效应最大化。2016年前11月，恒大和碧桂园均实现了超过100%的销售增长，原因正在于此。相比之下，“过于平稳”的保利和中海，销售增速并不大。万科则受困于股权纠纷，销售受到影响属于意料之中。

顾云昌有一套自己的分析房企竞争力的方法，他认为决定规模和速度的基本要素在于：拿地力（拿地时机与区域判断）、金融力（融资规模和成本）、产品力（产品线和产品结构）。“市场向好时，容易突出优点；市场下行期，则容易凸显缺陷。” 顾云昌说。万科遭遇的股权纠纷就说明，作为行业标杆，万科在公司治理上仍然存在缺陷。在金融资本来势汹汹时代，这个微小的缺陷已被放大。

事实上，第一阵营内的房企虽看似强大，但也各有短板，如恒大的负债，碧桂园的区域布局等。在房地产市场即将下滑的2017年，这类企业或将遭受市场下行周期和“野蛮人”敲门的双重考验。

告别“高周转”模式

今年8月17日，上海静安某商住地块迎来现场拍卖，经过一个多小时的激烈竞争，最终以110亿元的价格竞出。业界因算法不同而对楼面价有着不同的结论，但可售部分的土地成本显然已超过10万元，创下中国土地单价的新纪录。这也将今年的全国土拍推向最高潮。

“地王”得主融信来自福建。过去这些年，闽系房企曾多次在土地市场扮演“黑马”。同时给人带来深刻印象的，还有其高杠杆、高周转的鲜明特征。

与粤系房企相比，闽系房企的起步时间稍晚。在如今实现全国化布局的闽系房企中，除世茂、世纪金源等少数外，大部分企业并未赶上1998至2007年的房改后第一波市场红利。近年来叱咤风云的闽系房企泰禾、旭辉、阳光城、正荣等，除旭辉外，多数在2010年以后才开始全国化布局。

由于担心再错过时机，这部分房企的略地之势极为彪悍，并在2012-2014年迎来拿地高峰。但高价拿地与快速扩张也使得其负债率高企。2014年，泰禾集团的净资产负债率一度超过10倍，高成本的信托融资占比偏大，公司资金链面临巨大压力。

在2013年和2015年开始的两轮市场高潮中，闽系房企手中的高价地陆续解套，企业以快速周转的方式进行销售，在大量回笼资金的同时，负债率也迅速下降。自此，经过两轮市场周期，主要闽系房企的全国化布局得以夯实，并实现对热点一二线城市的进驻和巩固。

但在今年的市场高峰里，闽系房企的表现并不及以往抢眼。今年前11月，除旭辉实现近100%的销售增幅外，大部分闽系房企的增长较为温和。在这背后，其高周转风格正在悄然发生改变。以泰禾为例，其从拿地到销售的周期最快可短至4个月，但今年以来，泰禾在一线城市的销售节奏明显放缓。不唯闽系，这种策略在其他房企中也大行其道。

中信建投的分析指出，此轮周期最大的特点在于，土地价格大幅增长。这一方面使得拥有存量资源的房企开始思考，是否有必要将稀缺资源快速变现，而不是探求进一步的利润。另一方面，对于新获取主流城市土地的房企而言，快周转模式下高企的土地成本是很难盈利的，这也倒逼企业用更多的耐心去等待更好的良机入市。

与此同时，随着今年10月以来各项融资渠道的收紧，资金红利迅速终结，“高杠杆”也已不再成为企业的选择。上海“地王”故事的最新进展发生在今年12月3日，万科公告称，以53.95亿元的代价，购得“地王”项目49%的股权。

于是，“地王”的杠杆压力骤然减轻，其所用的方式，是近年来再常见不过的“抱团取暖”。

第二梯队央企奋起？

12月11日，鲁能集团发布消息：截至12月10日，集团实现销售额破600亿，提前完成年度销售目标。相比去年202亿的销售规模，增幅已达到200%。两个月前，鲁能的第三次资产重组方案已通过国资委审核，此前因各种因素折戟之后，有望首度达成。

另一家央企中交建在今年遭遇挫折后，于11月再次启动重组进程。央企葛洲坝在招兵买马之后，于10月宣布地产业务将转型升级。金茂在经历换帅后，今年高调发布商业地产策略。

2016年，这几家第二梯队的地产央企都一反常态，试图作出积极的改变。

其背后的原因不难理解。去年年末，国资委启动央企整合，其直管的央企数量将从最初196家缩水一半以上。在此轮整合中，曾获得房地产“牌照”的中航、中冶均遭到并购。即使是国务院直属的中信集团，也将旗下的住宅业务剥离给中海。这让其他地产央企倍感压力。

与民企相比，地产央企往往有着庞大的土地储备规模，母公司的优质品牌背书，而在公司治理层面往往不及前者。

顾云昌指出，央企的优势体现在两个方面，一是资金实力雄厚，低迷时能拿地；二是管理层的薪资成本较低。

随着市场竞争愈加激烈，前一种优势尤其凸显。据中原地产的数据，在今年拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企。民企或混合所有制企业中，除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外，已难有媲美者。

在市场进入下行周期、行业格局即将重塑之时，这些土地储备显得至关重要。即便部分央企的拿地价格偏高，但在顾云昌看来，“若运营得当，拿地过程中的资金（成本）红利，仍要高于市场下行带来的利润压力。”

某知名民企开发商如此向21世纪经济报道记者表示，有些央企的资金成本几乎相当于民企的一半甚至1/3，在市场不好的时候，这几乎是决定性的。他还补充道，2017年显然不是个好年份。

当然，这些央企能在多大程度上逆市崛起，仍要取决于其对长期短板——公司治理——的改造能力。

马太效应下的“沉默大多数”

在大型房企收获颇丰，并准备“过冬”之时，一些小型企业早已倒下。

今年6月，山东南部某地一家开发商跑路，留下6栋烂尾楼和几十个交了定金的购房者。这家浙江小型房企早在2011年就进入该市，在成功开发了一个房地产项目后，又于2014年获取土地准备做第二单。但彼时，该市的新房已处于严重过剩的状态。旧城改造和农民进城释放的需求寥寥，并未如预期般救活当地楼市。于是，工程停工，销售人员被遣散，企业因无力支付工程款而被诉诸法庭。

这并非个案。据21世纪经济报道了解，即使在市场最好的2016年，仍有小开发商因资金链断裂而跑路甚至自杀。

在房地产业的金字塔尖之下，有大量的“沉默的大多数”。这些房企寂寂无名，多数的销售规模较小、区域布局集中，对市场风险缺乏抵抗力。而一些聚焦在三四线城市的房企，则因红利被过早透支，而提前感受到“冬天”的寒冷。

据中信建投的报告指出，今年前三季度，销售规模在200亿以下的房企，业绩完成率仅有83.8%。

中信建投用“马太效应”、“阶层固化”来描述这种趋势，对中小房企而言，赶超的希望已非常渺茫。