李宇嘉:楼市供给侧结构性改革主要在盘活存量土地

李宇嘉

2017年是改革的“深化年”，供给侧结构性改革要取得实质性进展。对于2017年的房地产，管理层在中长期的制度建设和改革方面着墨颇多，而不是强调明年将如何调控，这在过去是很罕见的。

从近期管理层的部署和讲话看，围绕供给侧结构性改革这个“纲”，提出很多推进改革的新要求，比如楼市长效机制建设、基础性制度建设、租售并举、盘活存量土地和疏导购房需求等。

近期，笔者在参加一些楼市年终总结和展望研讨会时发现，供给侧结构性改革等成了报告中的“热点词”。但是，什么是供给侧结构性改革、如何推进，争议很多。比如，有地方政府谈到，地方在供给侧结构性改革上主要做好土地和住房供应；比如，现有政策要求大城市控制土地出让规模，是否与供给侧结构性改革违背；再如，规范开发、销售、中介行为与供给侧结构性改革是什么关系，这些都需要厘清。

供给侧结构性改革的内容就是，通过供给端体制改革和机制创新，提高供给的质量和效率。从资源配置看，我国楼市距有效市场还有差距，供应质量和效率亟待提升，需要推进供给侧结构性改革。

供给的源头土地市场问题最大。集体土地流转是历史必然，但囿于改革的渐进性、稳中求进的治国理念，目前并非重点，关键在于城市国有土地。目前，包括北上广深在内，我国大城市并不缺地，缺的是供地制度和机制。由于产业升级，人口集聚，大城市第三产业效率远高于第二产业。第三产业的精髓就是基于就业、公共服务需求的人口集聚和分工。但为追求投资和税收短期绩效，地方更倾向于“上项目”。因此，各地大打低地价招商旗号、工业区遍地，供地极其粗放。

而且，基于比较优势，很多存量工业用地早该腾出来用于住房建设。但是，实际控制土地的国企、园区将土地看作一块肥肉，或等待政府高价收储，或自己开发房地产。区域规划调整（“工改居”）滞后，居住公共配套供给压力大，地方收储进展不足。

同时，工业用地改居住功能，不仅要缴巨额土地出让金（工业地价仅为住宅1/10左右，且很多工业用地是无偿划拨的），还要投入巨资做公共配套，国企搞房地产也很难。因此，一边是工业用地闲置和低效，另一边是住宅用地不足。

基于此，单边增加新地供应，只会导致城市“摊大饼”扩张，城市集聚度下降，道路等公共配套被动延伸、分摊效应不足，空间使用效率降低。此外，工业配套与生活配套交叉，城市生活和生产成本居高不下，“城市病”难解。而且，“摊大饼”模式下外围供地效率始终低于中心区，中心区高房价无解，存量用地改造成本不断攀高，导致地方更依赖新地供应。因此，中央经济工作会议提出，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

合理增加土地供应，主要指盘活存量，并非新增供地。国土部批复大城市边界、要求减量发展，意在倒逼地方在存量上下苦工，而非一味地新增。

盘活存量才能提高房地产供应质量，如何盘活显然要体制改革和机制创新，关键在落实地方政府主体责任，这就是楼市的供给侧结构性改革。

租售并举也如此。我国大城市40%的居民长期租房、72%的流动人口租房，北京每天有20万人在找房子租，“先租后买”更是普遍选择。当前及未来，新市民已经成为住房消费主体。

但目前，租赁市场发展非常滞后、野蛮生长。对于承租方、出租方、中介等三方的权利和义务，各地普遍缺失规范性文件，投入监管严重不足。相比房价、开发、销售等数据，租赁房源、租金等信息严重缺失，监管程度不高的中介成为唯一供应渠道。大城市适合需求的小户型租赁房占比不到30%，同时有20%以上的房子闲置。调查显示，大城市40%~50%的租客表示曾遇到过不良中介。

基于土地财政、固定资产投资考虑，政府管理仍倾向于新房开发、销售。因此，地方房地产管理上存在的问题，造成了产品供给严重滞后于市场和百姓实际需求。

未来，管理标的的重点应该从新房转向二手住房、租赁市场，从开发商转向中介及从业人员。这也是房地产管理机制的创新，这样的创新能够疏通供应满足需求的通道，提高供应的质量，也是供给侧结构性改革的内容。

目前，人口向就业机会更多、收入更高、生活更丰富的大城市迁徙已是必然趋势。因此，就应该根据人口流动的空间趋势，相应增加土地和住房供应。但同时，由于大城市在规划、产业、人口布局上先入为主，人地矛盾短期内非常突出，高房价是必然的。通过轨道交通建设，并配以相应生活服务设施，引导新市民在城市外围居住，这是降低住房成本、满足空间需求的必然结果。

但是，大城市开发外围，一定要满足两个原则，即公共服务与住房建设同步推进，轨道交通与其他交通无缝对接，降低通勤成本。近年来，我国各大城市开发了很多新区，但能够做到这两点的很少。这是很多新区入住率低，甚至沦为空城、鬼城的主要原因，反而倒逼中心区房价越来越高。

因此，并不是没有需求，而是供应端出了问题，很多新区开发仍旧是房地产开发、土地财政的“摊大饼”思路，没有注入人的因素、公共服务的因素。未来，不管是疏导大城市需求，还是三四线去库存，必须要摒弃传统思路，遵循这两个原则，这也是供给侧结构性改革的内容。