房地产的天变了？最昂贵的豪宅可能也要"促销"

每经地产评论员杨羚强

（本文原载于微信公众号邦地产）

今天是圣诞节，也是年末各店家疯狂促销的日子。不管是阿玛尼、Gucci、爱马仕这样的顶级奢侈品品牌，还是国产快时尚，都会给出大幅折扣，有的限时抢购甚至给到了最低“1折起”。

在这场疯狂的价格促销商战中，房地产是唯一的缺席者。无论是大型房企，还是中小企业，暂时都没有降价卖房的动力。很多楼盘售楼处甚至已经挂起了“免战牌”，准备提前放假了。

可是，邦爷却预言，现时最顶级的豪宅即将进入到“跌价”时代。虽然因为货币发行量的原因，目前顶级豪宅的标价不会下调，但价值下跌却毋庸置疑，将很快从现在的“一线顶级”降级为“二线顶级”。

不能守护健康：即使汤臣一品也一文不值

看过电影《世界末日》的邦粉们都知道，一张诺亚方舟的船票有多贵。10亿欧元！（这还是欧元兑换人民币1:10的年代）但是，即使像影片里俄罗斯土豪那样吝啬的葛朗台，也愿意为了自己和儿子能够活下来，花费300亿人民币买一张船票。

而在《现代豪侠传》里，尽管清洁水公司连续四次上调水价，但城市里的居民无论贫富，都只能默默忍受清洁水公司上调水价，因为只有喝干净的水，才能确保健康的活下去。

健康才是真正的刚需。在房地产市场上，同样如此。真正的刚需住宅，其实应该是能提供健康生活环境的房子。

就以最近肆虐的雾霾来说，央广网报道称，16日开始的雾霾的影响范围已扩大至17个省区市，面积142万平方公里，也就是说，超过七分之一的国土被雾霾笼罩。而雾霾里含有的有害颗粒物更多，比吸烟更易致癌。

人们迫切地希望自己家、公司、逛的商场、孩子的学校，可以保证室内空气不含任何Pm2.5，客观来说人们对这样的房子需求非常迫切。

因此在雾霾天，最多人选择的是房屋完全不开窗。可是，不开窗并非上策。就像朗绿科技总裁、合伙人陈栋梁说的，成人待在二氧化碳浓度高，氧气含量少的空间超过六小时，就会昏昏欲睡，精神不振。缺氧对孩子成长影响更大，会直接导致智力发育迟缓，让他们变傻。

在这样一个背景下，防雾霾能力无疑也成为顶级豪宅的第一个条件。如果没有能力抗雾霾，不能确保业主的生活健康，那么就是汤臣一品这样的一线顶级豪宅，也只能“降级”。因为它无法业主的第一诉求——健康。

房地产的“天”也许会变

怎样防霾？最简单的办法，就是把房子“搬”到没有雾霾的地方，比如海南，比如厦门。

开发商宣传海南的房子，永远只有两个字——“健康”。雅居乐清水湾到上海推广，宣传的是健康；富力的红树湾上海推广，宣传的是健康；恒大海花岛的营销推广，依然把健康作为卖点；融创·日月湾、融创·阳光小镇的推广还是要谈健康。

然而，海南虽然是一个健康休闲的度假胜地，但多数人的事业不在海南，家庭成员不在海南，子女教育不在海南。要防控雾霾，光靠躲到海南岛，完全不现实。

人们更需要的是自己工作、生活、学习的城市，有办法解决包括雾霾、光污染、水污染等一系列危害人体健康的“环境灾害”。

然而解决雾霾谈何容易。要知道洛杉矶，用了整整60年才清除了雾霾；伦敦也用了至少30年，才让空气达到洁净的标准。

靠等显然不现实！

当人们发现，只需要多付100万，就可以把多种癌症、白血病、心脏病等重症挡在家门之外，绿色地产这个小众的市场，开始变成了大众市场。因为1.5亿的中产阶层，现在很愿意为自己的健康和生命“埋单”。

于是，有部分开发商看到了这样的商机，乘机造势希望一改现有的市场格局，并且已经尝到了甜头。

中国金茂，这个在7年前还被潘石屹称为“从未听说过的小公司”，在短短7年间靠着绿色科技住宅的概念迅速崛起。克而瑞公布的1—11月房地产企业销售排名显示，中国金茂已经是第27位，进入前20名只是时间问题。

另一家以绿色科技住宅著称的地产商——朗诗科技地产，则凭借着进入绿色地产早、积累深，发展轻资产的代建业务，力图以最小的代价，让朗诗的旗帜插遍全国的大城小镇。

葛洲坝，这个绿色地产的后来者，如今也是野心勃勃。下属5G科技专家委员会居然网罗了中国工程院院士刘加平、中国葛洲坝地产董事长何金钢、中国建筑科学研究院副院长王清勤、中国绿色建筑委员会主任王有为、清华大学建筑学院院长庄惟敏、中国建筑科学研究院专业总工程师徐伟、北京市室内空气质量评价与控制重点实验室主任张寅平、清华大学建筑学院院长助理林波荣、世界绿色建筑委员会主席戴礼翔、德国可持续建筑委员会（DGNB）主席亚历山大·鲁道夫、中国葛洲坝地产总工程师焦家海……这些“国士”级别的专家，雄心直指绿色地产标准制订的话语权。

这些企业能否最终把地产行业的格局颠覆还不得而知，但从健康的风口看，这个市场显然存在着巨大的机会，而且机会可能还不仅仅局限于房子本身。

去年，上海融创的一个项目操盘负责人就和邦爷聊过，融创未来对业主的健康管理，甚至有可能会涉足业主家庭的厨房，让那些有害食品远离业主。如果，某一天我们的房企能做到这一步，这个市场将比楼市更为广阔。

因为和时尚界的顶级奢侈品一样，一线顶级豪宅也要求景观、功能、设施的最高水准。一旦这些条件中有一项达不到要求，就只能降级。而这次可能让顶级豪宅降级的，是健康的生活环境。