区域发展均衡化重构城市格局 一线房企重金加码“西进”

每经记者 杜冉乐 每经编辑 杨军

杨彬说，到2020年，德商地产要做到100亿元。12月12日，他作为一家科技与金融为背景的成都房地产公司董事长，亮相媒体会公开说，明年计划做4个项目，都会放在成都。

一个不可逆转的趋势是更多一线房企进入成都。一位上市房企负责人也说，新一轮房地产投资要紧随中国城市格局大变迁，处在格局裂变交汇点上的无疑是投资重镇。

当前，京津冀、长三角、珠三角、长江中游城市群与成渝城市群已被认定为5大超级城市群，既是区域均衡化发展的现实需要，也是引领未来中国经济持续增长的核心引擎。

城市群格局指明投资风向标

今年9月份，上海社科院城市与人口发展研究所所长、博士生导师郁鸿胜在上海公开讲到《风口上的长三角》时说：“长三角地区很多三、四线城市都快成二线城市了，为什么？主要是靠近一线城市的边缘。”

早在10年前，郁鸿胜除担任上海社科院城市与人口发展研究所所长这一职务之外，还是国家发改委长三角区域规划综合组成员，他当时就明确提出了“城市群竞争力决定中国发展未来”的重要观点。

按照打造世界级城市群的定位，长三角城市群规划可以概括为“一核四带五圈”，一核就是上海；“四带”就是沿海发展带、沿江城市带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带；“五圈”就是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈与宁波都市圈。

据悉，长三角地区作为全国经济重镇，今年上半年GDP同比增长8.56%，高于全国GDP增长率1.86个百分点，经济总量占全国的23.86%。到今年前三季度末，长三角经济主要指标仍继续领跑全国其他区域。

10月底，凤凰财经曾做过一份区域GDP榜单排名及分析报告，该报告将全国划分为7个区域，分别为以京津冀城市群为主的华北，以长三角城市群为主的华东，以长株潭城市群、长江中游城市群为主的华中，以珠三角城市群为主的华南，以成渝城市群为主的西南，还有西北与东北地区。

从榜单来看，华东地区前三季度GDP增速8%，排名全国第二，而该指标排名第一的却是西南地区，排名第三的是华中地区。中国区域经济学会秘书长陈耀告诉《每日经济新闻》记者，经济增速背后反映的主要是产业结构是否优化，尤其是企业投资活跃度，比如东北一直以传统重工业为主，转型与振兴的压力就比较大。

上述报告分析认为，从时间上看，京津冀概念提出稍晚，各省协同发展密切程度不如长三角。从产业看，长三角城市群聚集了许多优秀新兴产业，而京津冀城市群中，河北还处于产业结构调整中，但随着京津冀战略目标逐渐清晰以及政策资金倾斜力度加大，未来发展或不可限量。

中国城市产业联盟主席陈宝存表示，长三角整体经济发展快，产业结构较为合理，与广东为核心的珠三角地区已拉开差距，中西部主要以省会城市为主，一个省就省会城市的经济还可以，东北几乎可以忽略不计。

尽管京津冀、长三角作为东部的两大城市群经济体，现有的各种优势较为明显，但上述报告指出，从资源和区位优势看，成渝位于全国“两横三纵”城市化战略格局中，是西部地区发展基础最好、资源环境承载能力和发展潜力最强的地区之一，具备打造成为有全国性影响、辐射带动西部地区发展的城市群的基础条件。

“从目前发展速度、产业格局、经济总量等因素来看，未来成渝追赶长三角、珠三角、京津冀，成为‘中国经济第四极’并不遥远。”上述报告预判说。

房企布局新策略：“西进”

以长三角城市群为例，郁鸿胜建议说，作为房地产老板，如果要投资的话，该看哪里？要看交叉点，谁把交叉点找到了，谁就发财了。比如南京沿江带和沪杭带是有交叉的，类似于这些交叉点，实际上就是中国今后发展过程中的中心。

《每日经济新闻》记者注意到，今年初以来，跟随全国一线品牌房企之后，像东原、金科、蓝光、中房等新一线房企纷纷加码长三角新兴潜力型城市，比如苏州、南京、宁波、无锡等。

以金科股份为例，今年初就提出了“三圈一带”战略，而基于此的多笔收购动作及直接拿地动作，与京津冀、长三角及成渝城市群较为吻合。

金科股份相关负责人表示，公司要聚集一切资源早日进入上海、天津、广州、深圳等城市，抓住一切机会做大做强重庆、郑州、合肥、南京、成都、武汉等城市，深度挖掘南宁、青岛、石家庄等城市潜力。到2019年，要布局42城115个项目。

实际上，像金科、蓝光、中房等新一线房企并不是发迹于一线城市的区域型房企，除了深耕原来的重庆、成都等大本营之外，目前正在努力拓展一线城市及东中部的主要省会城市或计划单列市等。

记者观察到，与新一线房企进军路线不同的一个重要现象是像万科、恒大、万达、碧桂园、融创等一线知名房企却在加速西进运动，尤其是布局武汉、长沙、成都、重庆、西安、昆明、贵阳等重点城市。

实际上，一线知名房企加速西进所重点关注的城市几乎都处在国家“一带一路”战略的重要支点上。具体来看，成都与重庆是成渝城市群及其经济圈的两个增长极，昆明是泛亚经济及滇中城市群的核心城市，贵阳是黔中城市群的核心城市，西安是“新丝绸之路”经济带的重要节点。

以成都为例，今年恒大地产在该城市高频拿地，并交替采取收购或合作模式不断储备优质项目，虽耗资不菲，但按照成都地产机构最新统计，恒大已跻身成都楼市前三甲。

成都恒大内部人士透露，所有土地都已经做好了规划，为明年加仓补货做了充分准备。明年的策略是将推出遍布成都东南西北的多个新项目，近郊与主城联动。

11月底，阳光城集团豪掷105亿元收购了中大地产，一举新增储备包括杭州、宁波与成都等多个城市优质项目。今年6月份，该闽系实力房企为首次战略布局成都，不惜溢价率128%豪掷10.78亿元拿下成都西三环与万兴路交界处的一幅52亩的地块。

12月7日，荣盛发展豪掷逾20亿元首次布局重庆，在巴南区李家沱板块拿下两宗合计628亩的土地。

前不久，融创中国一举收购了联想控股旗下的融科智地，从而间接布局云南。融创中国掌舵人孙宏斌曾亲赴昆明楼市调研，并对当地城市旧改等开发机会抱有较高的热情。

即便一线房企“大兵压境”，而像德商地产、金房集团、协信集团、俊发地产、天朗控股等一批西部本土实力房企似乎并未感到压力。

德商地产董事长杨彬说，房企规模适度比较好，因为无论是融资成本，还是投资回报率，亦或是投资安全性，都是最佳的。他透露，明年德商将上市4个项目，策略是以产品品质来赢得市场。

2015年40个大中城市城镇居民人均可支配收入及同比增速