楼市调控再提“长效机制” 五大因子挖掘最具价值城市

每经记者 王婷婷 每经编辑 隋丕宁

在经历了多轮调控政策，尤其是今年国庆期间多地调控后，目前中国房地产行业发展面临“十字路口”。一些房企选择“东进”；另一些房企选择“西进”，欲在“白银时代”挖掘区域城市投资价值。

在此背景下，有业内人士抛出问题，中国城市的房地产泡沫究竟有多大？在城市价值面临大洗牌的今天，哪些城市会成为热点并异军突起？哪些城市的风险开始积聚与显现？哪些城市的潜力没有被充分挖掘？房企应当怎样布局？这些问题是目前房地产行业的焦点话题，也是急需回答的问题。

《每日经济新闻》记者通过对我国城市价值格局的深入研究与调查，采访业界对中国城市价值的研究机构，试图挖掘出新一线城市的投资、开发、运营价值，为房企与投资者提供一个战略性参考坐标。

12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

在全国部分城市经历了楼市的一轮暴涨之后，2016年末再提“长效机制”，其背景已然发生变化。2016年是中国房地产市场“城市热度”分化更加明显的一年。正因如此，9月30日以来的新一轮楼市调控，呈现出鲜明的“分城施策”倾向。

经历了密集的政策调控，中指院最新发布数据显示：全国100个城市新建住宅平均价格12938元/平方米，环比涨幅较上月回落0.77个百分点。其中厦门价格涨幅环比回落2.66%，回落最大；济南、杭州、福州、广州、武汉回落幅度超过一个百分点；北京、上海、深圳的下降幅度则在0.4%左右。“需求端重点城市的住宅成交量继续下行，供应端房企推盘规模有所减少，政策取得了初步效果。”

从此轮调控的路径和效果反应来看，结合中央政治局对“符合国情、适应市场规律”的引导方向，2017年的房地产“长效机制”显然离不开对城市具体考量，城市则需要深刻探究在房地产调控之下，如何激活更多产业的发展潜力，寻得城市的长效价值。

当前的中国城市该如何考量？中国不同城市的价值情况是怎样？城市的长效价值该如何寻找？

12月21日，由每日经济新闻主办的第六届中国价值地产年会暨2016年中国城市价值白皮书发布会将在成都举行，届时将详细展现中国的城市图景。

●五大因子考量城市价值

中国是一个人口众多、疆域辽阔、资源总量丰富的大国，但受地理位置差异、资源分布不均及国家发展战略倾向等多方面因素影响，不同区域、不同城市发展水平呈现显著分化态势。

“综合判断具体城市整体价值，及不同城市之间的价值差异，有助于社会各发展主体全面了解城市，在产业规划、商业投资、置业布局等方面，为各参与主体进行城市选择时提供参考借鉴。”中国指数研究院相关负责人表示。

对于如何考量中国城市的价值，该机构认为，基于经济产业、人口规模、城市配套、支付能力及城市土地资源等五个方面的指标进行整体研究，在确定第二级指标因子时，兼顾总量与增速，同时考虑占比等结构因素，能够开展颇为可观准确的研究。

在据此研究得出的《中国城市价值白皮书》里，上海、北京作为我国重要的经济、金融和政治、文化等中心，拥有全国最优质、庞大的社会资源，对人口具有超强吸附力，经济、人口规模大，需求旺盛。

深圳区位条件优越，财富人群数量增长迅速，居民购买力显著增强；广州在人口不断流入以及大规模在校生等因素支撑下，城市价值也较大。

整体而言，一线城市价值位居全国前四位，形成第一梯队。此外，位于长三角的南京、苏州、杭州经济规模表现也比较突出，且保持较高增速，人均可支配收入水平高，购买力强，城镇化速度快，人口导入能力强，城市价值明显提升。

武汉、天津经济总量相对较大，人口净流入及市场规模较大且增长迅速。

成都作为西南地区重要的省会城市，中国指数研究院认为，成都在经济及人口两大方面优势突出，经济总量及常住人口规模均居全国前列，且仍在保持较高速增长，城市发展有活力。同时，成都还是成渝城市群的重要中心城市，在国家大力发展城市群的利好规划下，未来该城市经济、科技、对外交往及交通方面都将明显增强，这些都会对城市价值提升起到积极促进作用。

中国指数研究院指数研究总监白彦军分析指出，成都2015年GDP总量高达1.08万亿元，同比增长7.9%，在全国排第九位，高于杭州、南京；2015年第三产业则占比52.8%。此外，2015年成都全市常住人口1465.8万人，城镇化率达71.47%，大量人口将为住宅市场带来更多需求。

在白彦军看来，支撑城市发展的还有支付能力，2015年成都城镇居民人均可支配收入超过3万元，超出全国平均水平。成都还是国内及对外交往的重要交通枢纽城市、成渝城市群的重要中心城市。

“在国家大力发展城市群的利好规划下，成都能得到重大发展机遇，城市经济、科技、对外交往及交通等方面都会明显增强，随之，城市房地产市场发展能得到积极促进。”白彦军指出。

●城市兴则房地产久

从中国指数研究院对城市价值评判的标准可见，城市的长期健康稳定发展，依靠产业结构合理化，经济与人口的均衡发展（人均GDP的提升），交通及相关配套等多层面基础要素的提升。

城市发展将带动房地产的长效发展，而不是靠房地产拉动城市成长。

在中国房地产研究会副会长胡志刚看来，上一轮城镇化，正是因为这种逻辑的颠倒，使得人口不完全城镇化、土地过度城镇化、城市发展失序、二三线城市产业空心化，产生房地产资产价格偏离价值的“副产品”。

在2017年“长效机制”的语境下，城市要实现稳定、高质量和可持续的增长，房地产要达到健康稳定的长期发展，胡志刚认为，唯一的办法是进行经济结构及房地产产业结构的调整，降低发展速度即从高速转为中速，消化库存，盘活存量，创新转型，淘汰僵尸企业及落后产能，发展新型产业，从注重发展速度转为注重发展质量。

对于城市而言，“中国要实现对欧美国家的弯道超车，城市发展需要一个‘并联式’的发展过程，要求工业化、信息化、城镇化、农业现代化、绿色化同步发展。”

“具体而言，以房地产为例，就是要审视四代产品的利弊，目前的第四代产品是提供高品质的生活方式，所以开发商要从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去单一的项目开发，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子，同时提供人性化、全方位、全天候的社区服务，为消费者构建美好的生活方式。”胡志刚指出。

在新一轮房地产市场健康发展的长效机制下，各城市的程度有高低、进程有先后。对此，中国指数研究院指出，长三角、环渤海、珠三角三大区域在原本经济、人口及投资规模较突出的情况下，继续保持较高的增长速度；中西部地区核心城市房地产开发投资额继续较大幅度增长，城镇化进程逐步推进，未来城市发展前景可期；西北和东北地区部分城市各项指标增速延续回落态势，投资吸引力继续下降，需要注意市场风险的规避。企业个人和各地政府也应该根据城市的具体状态，把握趋势差别调整。

2015年部分主要城市GDP及同比增速

2015年部分主要城市常住人口同比增速