深圳发布个人出租房屋征税意见稿 房东缴纳个税税率为10%

每经记者 黄博文

铁打的房子，流水的租客。租房是每个“深漂”无法逃避的话题，在这个牵扯各方的市场中，任何政策的变动格外引人关注。

12月14日，深圳市地税局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿）》公开征求意见的通知称，个人出租住房暂按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。上述规定自2017年4月1日起实施。

记者咨询地税局工作人员得知，此前按税收综合征收率征税，个税与多个税种一起“打包”征收，该意见稿是首次将房东出租房屋应缴个税单独明确列出。

房东出租房屋征10%个税

上述意见稿提出，个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞)在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人，并取得租金或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。

其中，个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式，纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除相应费用。不能提供相关凭证和计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

应纳税额等于应纳税所得额×税率，个人出租住房，暂将减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

记者了解得知，此前个人向外出租房屋也是需要征税的，按照综合征税率征收，其中包括营业税、房产税、个人所得税、城市维护建设税等。

在全国推行营改增后，今年5月4日，深圳地税局网站发布了《深圳市国家税务局深圳市地方税务局关于深圳市营业税改征增值税试点纳税人办理税收业务》通知，明确了营改增后深圳市个人出租房屋委托代征税收综合征收率。

其中个人出租住房（不含税）月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4%；（不含税）月租金大于30000元（不含本数），税收综合征收率为6.12%；个人出租非住房（不含税）月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4%；（不含税）月租金大于30000元（不含本数），税收综合征收率为9.62%。

这次的意见稿则是将房东个人所得税拎出来，做出单独规定。

如何征收有难度

针对此意见稿，市场有观点认为房东会将税费转嫁到租客身上，变相增加租户的租房成本。参考二手房买卖逻辑，一般都是卖家实收，买家承担税费。

记者查询意见稿，其最后条款规定，“原我市采取的综合征收方式和征收率同时调整，其他税种征收率及税率按原规定执行”，但是作何调整？个人所得税征收将与综合征收并行？众多业界人士疑惑的内容在意见稿中并没有条款解答。

深圳（信荣）律师事务所张茂荣律师就表示，鉴于实践过程中，租赁合同中都约定了出租方实收，个税都会转嫁到承租方，由此导致租房成本增加，必然变相推高租金；租赁市场的过渡功能更加明显，将刺激租客买房变业主，交易市场需求更加旺盛。

有业内人士表示，意见稿最大的难度在于如何征收。众所周知，个税是依靠纳税人主动申报的，房子是不是出租出去、出租了多少钱，如果房东不申报，税务部门很难掌握。尤其是深圳存在大量城中村，房屋出租信息杂乱，租房双方也不开票，更难据实征税。

记者咨询一位下沙城中村的房东如何纳税？对方就表示他只是承包了一栋楼当二房东，产权并不属于自己，也从没有缴过税，“好像老板（产权所有者）会去缴，一年几千块钱。”

早在1992年，深圳曾经颁布《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》），允许产权手续不齐全的村集体和村民自建房租赁使用。2015年8月30日，《租赁条例》被市人大常委会正式宣布废止。

《租赁条例》的废止关闭了深圳大量无合法产权房屋进入租赁市场的法律渠道，房屋租赁管理部门依据上位法只得停止执行有关无合法产权房屋租赁备案制度，深圳房屋租赁市场从此进入了“放开”与“放任”并存的状态。

根据《南方日报》的数据，深圳全市住宅出租屋达700多万间套，面积达2.8亿平方米，登记租赁居住的外来人口约1200万人，其中办不了《房屋租赁凭证》的出租屋在400万套以上。

不过与市场担心征税会增加租房成本形成反差的是，深圳自最严调控实施后租金持续下跌。据深圳中原研究中心监测，11月全市租金下跌2.8个百分点，租金水平跌至69.8元/平每月，达到今年最低，仅与去年7月的水平相似。

深圳中原预计，11月租金已经跌至今年前11个月的最低水平，业主放租量逐次减少，租赁访客量也有回落，预计未来租金仍会持续走低。但随着下一个换租季的到来，租赁需求会有所增多，放租情况也会好转，但恢复仍需时日。