美元加息让全世界急了！中国楼市将遇黑天鹅？

每经记者 吴若凡

每经编辑 王婷婷

（本文原载于微信公众号邦地产）

12月15日凌晨3:00，美国宣布了一件大事，“忍”了一年的美联储，终于加息25个基点，美国联邦基金利率从0.25%-0.5%上升至0.5%-0.75%，这是十年半以来美联储的第二次加息。

加息之后美元牛市来了！

业内认为，美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。

也就是说，美联储加息后，美元会更“值钱”。而随着美元升值，为放缓财富缩水，有的投资者会选择配置美元，有的人会选择去香港买保险，有的人会去海外投资房子。

在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，全球资产配置方向转向美元资产或房产。而中国楼市在调控政策压力下，已经进入调整的周期，一旦看清美元大势，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

楼市资金将大规模撤离？

事实上这一轮的美国加息，仅仅只是开始，经济学家普遍认为，未来美国至少还要加两次息。

交行首席经济学家，中央高层的经济导师连平预测，2017年美联储或将加息2-3次，美元持续走强可能是大概率事件！一旦看清美元大势，眼前的投资之道就非常清晰：拥有一席美金硬资产，必将是资产配置的强劲后备力，也是抵御时代风险的避风港。

据绿地美国统计，中国富豪57%已配置海外资产，其中62.3%首选美国房产！纽约、洛杉矶，美国两大投资热点城市，比如绿地花300亿开发的纽约·太平洋公园，并再洛杉矶开发了洛杉矶.绿地中心。万科也在纽约曼哈顿中城区核心地段，开发了东53街100号，还有碧桂园在澳洲等地的大型海外房地产项目。

这些项目为中国投资者提供了可投资的美元资产。但也让人担心，国内楼市会否因为美元升值，造成资金美元的外流。

不过，从本轮商品住宅市场趋势来看，经过一轮调控，典型一二线城市10月份以后的商品住宅成交量，已经出现30-50%的下滑，热点城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。

因而华泰证券认为，中国房地产市场的主要影响因素来自国内，受美联储货币政策影响不大。美联储加息对美国房地产降温作用会更明显。若美联储重启加息进程，美国市场融资成本加大，对房屋信贷规模的挤压力度提升，美国房地产价格下行可能性较大。

另外，在美联储加息的背景下，金融监管部门也会加强国内的资金监管，尽可能多地将外汇留在国内。

和制造业相关的房地产会更紧张？

实际上，对美元加息更紧张的，还是制造业相关的产业地产。因为，海淘的兴起，很多城市在保税区内的物流仓储业务发展方兴未艾。但随着加息带来的美元升值，以人民币计价的美国商品变得更贵，来自海淘的需求可能受到冲击。

而以普洛斯、东久中国为代表的中国产业地产巨头，往往拥有外资背景。美元的升值和加息，可能会让这些海外投资者把中心重新转移回国内，使得国内产业地产的投资流出。

但制造业是我国实体经济的主体和国民经济的支柱，是经济结构调整和产业转型升级的主战场，美元加息，中国制造业要加强用金融工具，抵挡来自金融资本的攻击。

在这一背景，中国自己的产业地产投资基金，已经开始在培育。

比如，由中航、华平、东久中国联手开发的中国首支专注于产业基础设施投资的人民币、美元混合基金就在近期诞生，首期基金规模为100亿元人民币，这也是迄今为止，上海本土基金中规模最大的产业基础设施投资基金。该产业股权投资基金将用于投资中国一线城市及部分1.5线城市的现代化综合性的产业园区。

综上可见，虽然预期受影响、高净值人士受诱惑、产业地产受冲击，但综合分析，长期层面上，美元加息对中国楼市的影响应该极为有限。

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