西安“新地王”未完成交易要重拍，背后原因让人咋舌！

一块土地的拍卖能吸引众多注意力，不外乎几种因素：

1. 地块处于黄金地段，多个大佬之前就垂涎三尺；

2. 拍卖之间轮番加价，刀光剑影，吃瓜群众，喜闻乐见；

3. 高额的土地出让金，缔造出新的“地王”；

然而西安一块土地，在拍卖之前就引起众多关注。甚至从报名时间起，就有西安主流媒体与自媒体追踪。

更劲爆的是，西安国土资源局官网消息称，网挂系统故障，12月14日交易的记录和结果无效，15日进行现场竞拍。

粉巷君（微信ID：粉巷财经）注意到，这宗土地招拍挂，事先张扬，事后追踪，其实是西安多年以来少有的、真正意义上的竞拍。

那么问题来了：西安的土地为什么就不能像拍卖会的古董一样，轮番举牌竞拍呢？往下看！

一桩事先张扬的招拍挂

西安东二环一宗地籍编号为XC3-4-571地块的招拍挂信息一招挂，就备受瞩目。这桩12月14日16时截止的招拍挂，早在12日16时报名时间一经公布，就有媒体闻风而动。为什么？先看地块的“成色”！

位置：西安新城区华清西路以南、金花北路以西

面积：折合137.42亩（居住用地）

容积率：≤2.8；绿地率：≥35%；建筑密度：≤20%

出让年限：70年

保证金：3.5亿元；起始价：6.9亿元；没有设定最高限价

最重要的信息：该地块是陕建机厂地块的一部分，非城改地块

上面信息可以解读为：

① 主城区几无净地的情况下，忽然出让新城区超过100亩地块——绝对的肥肉。

② 这是一块非城改地，对外来房企来讲，不用掺和城改的程序——绝佳的选择。

③ 3.5亿元保证金、近7亿元的起始价，意味着已经在客观上将绝大多数中小房企推在门槛之外——大佬们厮杀了，还不来吃瓜看戏？

④ 未设定最高限价，业内估计这块成交价会超过10亿元——西安新“地王”。

由此看来，这块地事先张扬、备受关注，也在情理之中。

诡异一幕：系统出现故障  重新现场竞拍

这宗土地采用网拍，截止时间是12月14日16时。

12月14日14时35分左右，第29轮的价格已经到了12.7亿元，一直到了14时58分的第40轮，价格已经到了16.3亿元。

随后的事情，粉巷君（微信ID：粉巷财经）不知道了，因为网页打不开了。西安市国土局的公告给出的解释是：国土局网挂系统出现临时故障。

如果按16.3亿元报价计算，这个地块溢价率达136.23%，折合每亩地价1186.32万元，最低楼面单价约6354.5元。

12月14日午夜，西安市国土局忽然发出通知，称XC3-4-571地块“由于网挂系统故障，宗地未完成交易”，并拟12月15日对该宗地组织现场竞拍。

“事先约定”的西安土地招拍挂市场

我们再回到开头，为什么一个普通的招拍挂，在西安都能上演得轰轰烈烈？答案是，西安近年来的土地招拍挂市场，很少有真正意义上的竞拍。少见自然多怪！

一块净地，开发商掏了钱，办了手续，盖房子，这当然是最顺利的。然而在西安，情况要复杂得多。

西安主城区几乎没有净地的情况下，开发商面临两个选择： 要么主城区之外摘地，要么参与城改。

如果要选择一，别忘了李嘉诚说过地产项目最重要的要素：地段、地段，还是地段。主城区之外的地块绝大多数不及主城区内优质。

如果要选择二，则意味着参与城改，就要面临繁复的城改手续和不确定的拆迁和安置难题。而就近10年来讲，西安土地出让市场最大的特点就是城改地块占比极大。

此前有房管部门的负责人对粉巷君（微信ID：粉巷财经）分析称，在上述情况下，开发商要参与城改项目，地方政府就要给予一定的补偿，无论政策还是土地出让金方面。（这已经是公开的秘密。）

在拿地之前的环节，开发商一般先和政府协商好，开始征地、拆迁、安置、土地平整、地块推广，然后才是正式招拍挂。

而参与招拍挂的开发商当然洞悉其中门道，自然不会参与加价。所以就出现了几乎全是底价拿地的情形。

如果有人打破“潜规则”会出现什么情形？

试想一下，如果A开发商做了征地、拆迁、安置等工作（事实上，上述工作也是最难的环节），在招拍挂的环节中，被B开发商摘走了地块，会出现什么情形？

粉巷君（微信ID：粉巷财经）记忆中，西安土地招拍挂市场未出现过类似场景，不过与西安比邻的郑州今年就出现过“拍飞”的情况。

和西安一样，郑州城改项目的手续与遇到的拆迁、安置等问题并不比西安轻松。2016年7月7日，在郑州某本土开发商先前介入的地块招拍挂之后，一个名为“k2”的北京开发商忽然加入土地拍卖行列。

好戏来了！

平时你们不是低价交易吗？对不起，那是没遇到我k2！不客气地讲，k2用“显规则”打败了“潜规则”——它拿到了地块。

对郑州本土开发商（或者习惯郑州土地出让习惯的开发商）来讲，默认了此前拿地的“潜规则”，在他们眼里，k2是搅局者：别人征地、拆迁、安置、土地平整、地块推广一系列难办的环节办完了，k2坐享其成。

但对k2来讲：我所有拿地的手续、资金、程序是合法的，为什么不能参与摘地？

然而“强龙压不过地头蛇”，k2在郑州的最新动态：k2暂时中止了在郑州市场拿地。

k2暂时离开了郑州土地市场，但遗留的土地市场转让的顽疾并没有消除。相对于西安来讲，虽然真正招拍挂有可能缔造一个新的地王，但整个形同虚设的土地招拍挂市场，其顽疾同样没有消除。